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【城市記憶】購物中心夢醒了,京華城的下一步會是什麼?

現代京華煙雲 剛滿18歲就要走入歷史的台北京華城

現代京華煙雲 剛滿18歲就要走入歷史的台北京華城 2003年,俯瞰京華城。
作者:張哲生
日期:2019-11-26

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠,1987年由威京集團購得,占地2.66公頃(約為8,000坪)。

1990年,都市計畫委員會決議通過,該地由工業區變更為第三種商業區,限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用,容積率為392%。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。原訂2001年10月22日開幕,卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水;9月17日,大量的雨水湧進了京華城的地下室,淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸,導致京華城無法如期開幕;在全力搶修下,京華城的開幕日僅僅延後一個月,趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號,北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道,地處台北市的黃金地段,以「商業中之高科技產業」為經營訴求,展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時,京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

這是1996年空拍的台北市八德路四段一帶景況,鏡頭往西望;畫面中央的垂直道路為八德路,其左右兩側各有一塊建築基地,左為今京華城(2001年11月23日開幕)所在地,右為中崙高中(2002年9月1日成立及招生);遠方高樓乃位於忠孝西路台北車站對面的新光摩天大樓,上面遠方是林口台地,依稀可見南亞林口廠,左邊遠方是三峽土城一帶。


京華城耀眼醒目的建築設計構想,源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」,其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺(地下7層),為國內首創最深建築基礎結構。

另外,京華城之建築的最大特色,就是以四根巨柱載重,創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年,一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息,釋出了當時的最大型商用不動產標售案;年底,台北市政府都發局提出都市計畫修正版本,同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底,京華城臨時股東會決議通過處分資產提案,並且授權董事長處理。當時市場咸認,台北市政府通過京華城容積回復560%之後,令京華城的賣相變佳,其不動產市值至少增加百億元。

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上圖攝於2001年12月27日,為京華城甫開幕之際。下圖攝於2018年4月14日,明顯看到行道樹長高了,而且枝葉變得茂盛。


2018年3月27日《工商時報》報導,佔地面積達4,986坪的京華城求售,並委託戴德梁行首開國際標;據市場估計,京華城不動產價值上看新台幣300至350億元,有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程,因此市場預期,京華城若能爭取到鬆綁六大用途,將可進一步開發為高級住宅,其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建,未來開發為辦公大樓是最好的一條路,因為近年的住宅市場雖從高峰下來,但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走,若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言,京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

京華城裡頭的球體與X型電扶梯,讓我想起了兒時卡通《太空突擊隊》裡的彗星號。


市場人士預期,由於京華城已連年虧損,若能順利處分獲利出場,對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說,將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪,堪稱史上底價最高的標售案,首次標售底價高達380億元,2018年12月開標,卻因無人投標,以流標收場。

2019年2月,京華城標售案捲土重來,不過更改了標售規則,採「未知底價」的方式投標,即事先不公布業主出價,而是由業主在開標前一周,將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管,直到正式開標時,先開啟信封公布標售底價後,再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日,京華城標售案第二度開標,但因「未有有效標單」投標,再度以流標收場。

這是京華城出現前、後的台北市八德路四段(吉祥路口)街景對照,上圖攝於1997年,當時還沒有京華城,不過這一帶看起來卻比現在熱鬧許多,充滿了生命力。


2019年6月27日,京華城進行第三次標售,底價載於標單不揭露,但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日,京華城第四度標售,底價打9折落在342億;最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示,主要看好台北市A辦供不應求,未來將打造四棟頂級商辦,目前傾向出售,但也不排除出租。

2019年9月25日晚間,京華城副總經理阮信囊證實,京華城將於11月30日正式熄燈,結束18年的營運;目前約有120位員工將依勞基法進行資遣,百貨公司裡尚有200多家專櫃,將通知廠商結束營業相關事項,至於禮券部分,電子禮券等同現金,將會退還給消費者,而商品券則有使用期限,將擬訂後續退還事宜,盡快對外公告。

這是京華城的日與夜。左圖攝於2001年11月19日,當時因同年9月16日納莉颱風來襲造成館內大淹水,而延遲開幕的京華城,在該天舉行試賣,可以看到現場有許多裝飾工程仍在施工。右圖則是於2015年1月2日在同地拍攝。


2019年11月30日是京華城的最後營業日,京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示,京華城是他「理想的幻滅」,經營18年來,若連折舊算進去,總共賠掉130億元,光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出,京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳,包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足,以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點,想要改善,卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭,結果導致連年虧損,於是,後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來,京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓(保留京華城既有的地下室連續壁及基樁)的頂級智慧化科技商辦大樓,由李祖原設計,預計2020年拆除京華城後申請建照動工,並於2023年完工,屆時可望成為台北新地標,且讓我們拭目以待。

關鍵字:亞太城市
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張哲生

張哲生

哲生原力工作室創意總監,著有《飛呀!科學小飛俠》一書,介紹數十部民國60~80年代的懷舊卡通。

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