近期台灣北中南三大城市接連出現指標性大型投資案，顯示城市發展模式正進入新的轉折階段。北部方面，輝達進駐北投士林科技園區設立亞太營運總部，台北市政府指出整體投資規模約400億元，預計將創造上萬個高階AI與研發工作機會；中部則因台積電於台中中科推動先進製程擴廠計畫，累計投資金額已達1.5兆元，成為全球半導體產業最具代表性的製造投資之一；南部方面，日勝生集團取得高雄捷運世運站A5公辦都市更新案，投入約 88.5億元進行捷運共構與複合開發。

從數百億元到兆元等級的投資尺度可以觀察到，企業與開發資本布局的重點，已由單一建案開發，轉向城市功能整合與長期營運體系的建立。

城市開發模式由銷售導向走向營運導向 

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士表示，台灣不動產市場正出現關鍵性的結構轉變。過去城市開發多以住宅銷售為主要回收模式，開發完成即進入下一循環；然而近年大型投資案逐漸提高商辦、研發空間與商業設施的持有比例，使資產透過企業進駐與長期租賃持續產生收益。

城市空間因此從一次性交易商品，轉變為可長期經營的收益型資產。投資決策的核心，也由「銷售速度」轉向「營運能力與現金流穩定性」。

圖／北士科T17、T18空拍畫面，台北市政府提供。

從國際地產投資經驗觀察城市價值 

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士進一步分析，從國際地產投資經驗來看，全球主要不動產基金在評估城市投資時，關注的並非短期價格波動，而是城市是否具備可預測且可持續的營運現金流。

東京站與品川再開發、新加坡濱海灣，以及倫敦國王十字區等國際案例顯示，成功的城市投資往往建立於交通節點、企業總部與商業服務機能的整合。評估標準包含核心租戶穩定度、長期租約比例、交通可及性、產業結構韌性，以及混合使用所形成的抗景氣能力。

當企業、人流與服務機能能夠長期聚集於同一節點時，城市本身便成為可被經營與管理的基礎設施型資產。

三大城市營運定位逐步成形 

觀察目前投資方向，台灣三大城市正逐步形成差異化的城市營運定位：