近期全球金融市場再度出現劇烈波動。美國30年期公債殖利率一度突破5%，10年期公債殖利率也持續站穩高檔，創下近年新高。受到長天期利率急升影響，美股四大指數同步回落，高估值科技股與成長型資產遭遇明顯賣壓。

股市修正背後，資產定價邏輯正在改變  

城市重劃趨勢智庫觀察，市場表面上看到的是股市修正，但真正正在發生的，其實是：全球資產定價邏輯，開始全面改變。過去十多年，全球市場長期處於低利率與資金寬鬆環境。資金成本極低，使大量資金持續流向股市與不動產，也推升全球資產價格長期上漲。

然而現在，全球正式進入高利率時代。當美國長天期公債殖利率來到5%左右，代表市場開始重新建立「無風險報酬率」。對大型資金而言，當持有美國公債即可獲得接近5%的收益時，投資人自然會重新評估風險資產的合理價格。這也是近期全球股市震盪加劇的重要原因。

圖／取自Unsplash。

高估值資產承壓，不動產影響更深遠  

尤其高本益比與高成長類股，過去倚賴低利率支撐估值，如今在利率升高下，未來現金流折現價值開始下降，市場估值壓力自然浮現。

而真正受到深遠影響的，其實是不動產市場。因為不動產本質上，就是收益型資產。

無論住宅、商辦、物流、旅館、醫療或REIT，其核心估值邏輯都離不開：

NOI（淨營運收益） ÷ Cap Rate（資本化率）。

當全球利率上升，投資人要求的必要報酬率也會同步提高。這代表：過去市場接受3%的商辦Cap Rate，未來可能要求4%甚至5%。而Cap Rate每增加1%，資產估值往往就會出現大幅修正。

圖／取自Unsplash，攝影：Fabio Fistarol。