產業空間活化大挑戰 新北兩大策略翻轉老舊工業區

產業空間活化大挑戰 新北兩大策略翻轉老舊工業區 圖 / 土城工業區內華南金廠辦110年底完工。
日期:2022-08-26

中美貿易戰、新冠疫情及俄烏戰爭等國際性危機,全球供應鏈重組,台商回流布局,面對經濟局勢動盪、產業結構發生質變,近年國內產業空間需求提高,針對早期興建且不敷使用的老舊廠房,除了申請工業區立體化方案,也可透過都市更新方式辦理重建,其容積獎勵額度最高可達基準容積50%、容積移轉最高40%,並享有相關稅捐優惠,提供符合新興產業發展需要的廠房,創造安全舒適的工作環境。

新北市推動工業區立體化方案及都市更新 有效提高工業區空間使用效率

新北市發展攸關北台灣的發展,北台灣發展更牽動全台灣的發展,擁有400萬人口、超過27萬家公司行號、逾2萬家工廠的新北市,是全國第一工商人口大城,新北市長侯友宜提出「三核心」及「微笑三曲線」的空間翻轉政策,有效擴大產業群聚效益,新北市擁有便利的交通以及完善的產業基礎設施,是許多廠商在台投資的首選,新北市政府掌握發展契機,積極推動整體開發、工業區都更、工業區立體化方案,不僅帶動產業發展、優化產業環境整體服務機能,更是加速落實每個新北市民安居樂業、在地就業及在地就養的想望。

自108年起新北市府以「新增─整體開發產業用地」及「活化─既有工業區」兩大策略,積極拓展新興產業用地。在新增產業用地部分,以新店十四張到蘆南北捷運機廠為南北端點的三條微笑曲線為重要推動主軸,藉由整體開發模式,提供區位完整且具完善基礎建設之產業用地,吸引產業進駐,未來約可新增811公頃產業用地,以塑造重要產業園區,提升城市競爭力,讓新北市躍升國際都市,帶動台灣經濟發展。

在活化既有工業區部分,新北境內都市計畫的既有工業區達2,644公頃,約佔全國都市計畫工業區12%,因發展較早及產業特性,許多廠房偏向低樓層、低密度的使用,已不符現今產業使用需求,市府團隊自108年起積極推動工業區立體化方案及都市更新方式,加速活化既有工業區土地使用效率、改善空間品質,並因應新產業需求。

目前新北市工業區立體化案件達58件,集中在新莊,申請基地面積24.7公頃,預估供給樓地板面積約22萬坪;而工業區多元都更的案件數則為51件,集中在土城、三重,申請基地面積約41公頃,預估供給樓地板面積約71萬坪;若工業區土地上已有合法的老舊廠房,以都市更新方式進行重建,使用效益相對更高。

工業區都更的誘因─容積獎勵、稅捐優惠、多數決機制 推動老舊廠房都更重建

工業區立體化方案及都市更新之容積獎勵額度比較示意圖。圖/工業區立體化方案及都市更新之容積獎勵額度比較示意圖。

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新北市工業區能申請的都更容積獎勵項目達17項,亦可併計土地使用管制要點、工業區立體化或其他容獎項目,實施者可視基地條件選用各種容積獎勵,其容獎上限為基準容積的50%,另再加計容積移轉,總容積可達基準容積的90%。

都更案在施工期間,土地所有權人可免徵地價稅,更新後2年亦可減半徵收地價稅及房屋稅,如所有權人未移轉,減半徵收期間最長可達12年。另如分配以「權利變換」方式實施時,另有土地增值稅及契稅的減徵或免徵優惠。

更重要的是,都市更新可採多數決機制,如產權因年久有找不到繼承人或無法取得全體同意之情形時,實施者取得開發基地內80%的所有權人同意,並符合新北市都市更新單元劃定基準規定,可辦理都市更新申請。

因此,一般閒置未開發的工業區採立體化方案較佳;但對老舊廠房而言,都更可為其帶來更佳的使用效益。

老舊工業區新風貌-智慧建築及友善空間

在推動產業發展上,新北市不僅提高產業用地及空間的供給,更透過工業區立體化及都市更新審議,為整體都市環境及景觀把關,統計已核准的工業區多元都更案,共提供38,930.09平方公尺的人行步道及開放空間,部分案件亦捐贈公益設施(如公托)或補足必要路寬,服務周邊產業人員生活需求,打造兼顧安全舒適及節能永續的智慧建築。

中和健康段954地號等都更案建築模擬示意圖。圖/中和健康段954地號等都更案建築模擬示意圖。

今年新北市核定了中和光寶科技「起家厝」都更案,將新建地上11層樓新廠房,申請鑽石級綠建築及黃金級智慧建築標章,並留設優質的開放空間,未來將作為研發中心,深耕台灣。

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關鍵字:新北市
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