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雙北成功案例〉小規模重建 跨越整合難關

危老燃起改建希望 住戶大讚:救了我們家

危老燃起改建希望 住戶大讚:救了我們家
作者:林鳳琪廖君雅
攝影:陳之俊
日期:2019-08-09

大面積都更整合困難重重,近年政府推出《危老條例》,讓小面積建築也能申請改建,給了危老建築的住戶一線希望,北市、新北分別有申請成功案例,他們是怎麼做的?

商辦大樓林立的台北市南京東路與復興北路一帶,因金融業聚集,向來有台北曼哈頓之稱。但拐個彎,繞進後面巷弄,卻是天堂與地獄之差,一整排近60年屋齡的二層樓磚造老屋、鐵皮屋、私人宮廟,還有路邊隨意堆棄的紙箱、垃圾,很難想像,這裡是首善之都的台北繁華商業區。

北市.南京商圈〉26坪迷你老屋

都更門檻太高 危老條例重燃希望

大面積都更,整合困難重重,但近年政府推出《危老條例》,讓小面積建築也能申請改建,這裡出現了台北市最小面積,才26坪就申請成功的案例,讓這個被遺忘的城市角落,迎來一線曙光。

《遠見》記者側身緩步爬上陡峭階梯,屋主陳勤政端坐狹小老屋內,手握建築設計圖,一臉開心。再一年,他就有新房子住了。

今年64歲的陳勤政,提起過去曾數度申請老屋改建,卻數度受挫的經驗,語調激動了起來。

「十多年前建商來談都更,我就簽約了。但隔壁有幾戶,就是不想蓋,我最後就對都更死心了,」陳勤政說,隨著房子愈來愈破舊,就算數度整修,仍無法解決漏水、牆壁剝落、鋼筋裸露等問題。

「我也曾想過,乾脆自己出錢找建商改建,但政府說,我基地面積只有26坪,是『畸零地』,最少要30坪才能蓋。」改建心願,猶如被宣判「死刑」,陷入絕望谷底的陳勤政,一度忿忿不平,「我們想改建,卻無路可走!」

幫忙他規劃設計改建的建築師沈健雄表示,這26坪房子的隔壁是宮廟,產權複雜,都更整合更困難;又因基地面積過小,無法自建,確實棘手。直到《危老條例》放寬條件,沈健雄趕緊協助申請送件,很快就審核通過。

陳勤政開心說,「不管別人怎麼批評危老亂象,至少它真的救了我們家!」「誰想出的危老條例,真要謝謝他,不然真的一點希望也沒了。」

在這裡住了一輩子的他曾想過,乾脆賣掉搬走,但自閉症兒子從小習慣在這裡生活,鄰居也都能諒解他亂按電鈴、拿東西……,「我們搬走簡單,但是兒子怎麼辦?」「那個躲在棉被裡,就是我兒子,他有自閉症,換環境對他來說,影響太大。」

審核只是第一關 融資、建照細節仍多

只是,雖然順利通過危老審核,但還有融資、建照等流程得解決,加總也需要近二年。沈健雄表示,因政策支持,通常融資不會有太大問題,但是申請建照,牽涉專業,有很多細節需注意。有些推動師不具備相關知識,很容易疏忽,造成誤會。

好比說,此案基地較小,建築成本一定較高,而且過去老屋採連棟建築,現在要獨棟拆遷、改建,都要很小心,包括鄰損,或其他衍生的成本,都一定要事前跟屋主溝通清楚,避免日後糾紛。

陳勤政估算著,透過土地融資與建築融資,他可借貸約1900萬,將來可蓋七樓,一半自住,一半出租,租金剛好支付貸款。而拆遷改建約需一年,他已找好在隔壁臨時租屋居住,現在,就等建照審核通過。曾經對改建絕望的他,沒想到,會有夢想成真的一天!

近來因危老條例而夢想成真的人,不只陳勤政。

新北市.北新公寓〉51年「樹噬屋」

144戶難整合 如今部分同意即可推動

來到新北市新店區的永新街,這裡是逾51年、在地最老的「北新公寓」舊址。2018年3月,前四棟原址20~34號住戶,成為新北市危老都更首批個案,今年3月正式拆除重建。

這裡曾因頂樓的老樹根橫生貫穿屋內,鬧上新聞,被譏為「樹噬屋」,歷經20多年、144戶的整合,仍有住戶不願遷離,最後在《危老條例》通過後,因可縮小面積申請,取得其中32戶同意,才跨出第一步。

今年6月,同街的36至46號(第5~7棟),也順利申請到危老重建。

該社區發起重建的發起人劉姐,憶起一路走來的艱辛,感慨萬千:「《危老條例》剛過,建商說不等了,我真的哭著求他們!」67歲的她,從30年前就奔走多年,開了400、500場說明會。建商換了兩家,直到第三家才整合出144戶、1200坪都更範圍。只是,仍有零星住戶不同意,最後只好拆開走危老。

2017年5月中央發布《危老條例》,可小面積重建,讓很想改建的住戶重燃希望。

這次24戶全數同意後,採取公開招標,共有四家建商來競標,因此住戶取得不錯條件,包括每月租金補貼2萬多元,來回兩趟搬家費6萬元,住戶分配總坪數也比先前兩家建商還高,約54%。

最好白紙黑字 列清楚坪數、權益

曾和劉姐一起推動都更案、任職合環建設的沈美月分析,通常整合過程的三大障礙是,對於「收租店面」「違約的頂樓加蓋」和「後陽台外推」,該如何認定回饋?她建議:「最好白紙黑字,把所有住戶可分配的坪數、權益都列清楚……。」

以上兩起成功案例,道盡老屋改建的難念經,也突顯整合過程不可忽略的權益細節。

但危老這條路,至少比都更容易多了,讓之前因為都更受傷累累的人,現在都能笑開懷。

關鍵字:趨勢解碼城市治理
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