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帶動周邊效益〉鄰戶整合、監工管理…… 都需專業人才

危老重建推動師找生力軍 金融、營造業挖到新商機

危老重建推動師找生力軍 金融、營造業挖到新商機
作者:廖君雅
攝影:賴永祥
日期:2019-08-09

你知道(台北市)松江、長春路口的六福客棧嗎?本來30億元,加上容積獎勵,改建完成至少6000坪,市價60億元起跳。」近兩個月來,雙北地區出現危老改建熱潮,已通過危老改建的六福客棧,故事非常激勵人心,不斷成為說明會上講師通用的開場白。

將這波危老熱潮推到最高潮的關鍵,就是政府祭出的容積獎勵。只要趕在明年5月前通過申請,就能額外再拿到10%的時程容積獎勵,最吸引人。加起來,一棟危老改建,最多可1坪換回1.4坪。

說明會、補習班如雨後春筍冒出

不少人算一算時程,最遲得在今年底啟動才來得及申請通過,為趕上末班車,致使公辦或民間自辦的說明會、補習班……如雨後春筍般出爐。

值得注意的是,由於民眾申請,必須先通過耐震初步評估(初評),致使結構技師、鑑價師、建築師和營造商……也都跟著忙起來,商機雨露均霑。

得利的亦包括住戶本身。因為不少符合高額容獎的舊屋一旦改建,換回的坪數加成後,多出的空間不管轉賣或出租,都可獲利。

但在重建過程中,住戶也有不小的成本壓力。除了初評費用目前由政府補助外,還得付給建築師數十萬甚至百萬元的簽證費,後續還有龐大的興建費用、搬家費和過渡期的租金等。

這波危老重建熱,商機亦澆灌到金融機構。據了解,目前貸款行情約在3%利率以上。

台企銀董事長黃博怡已備妥百億銀彈,成立創新金融專案辦公室專責單位,目前授信額度已超過60億元,他表示,今年底前,應可達到150億元的融資規模。

黃博怡強調,台企銀不只是融資加信託,更多是專業知識的分享,和後續的管理,例如導入安全防災、循環經濟和智慧社區平台,「大家一起共襄盛舉。都更講了這麼多年,最近味道才慢慢出來,因緣俱足就會慢慢開花結果,」他說。

衍生「危老重建推動師」新行業

此外,這波危老熱亦催生了一個新興行業——危老重建推動師。

由於推動整合服務費用,大約是興建費或總市值的6%,每案至少能拿到上百萬至上千萬元,因此吸引了不少有志者前仆後繼報名。

推動師除了被動地輪班駐點在危老工作站,為搶商機,更多人採主動開發,穿梭於雙北大街小巷的老屋,挨家挨戶詢問意願。

鉑斯國際地產副總高鴻倫就是首波危老重建推動師。他拿出厚厚的一疊文件表示,現在手上輔導的案件只差一兩戶,希望年底前能拚送件。

高鴻倫說,自己從事房仲業,來報考危老重建推動師,一開始是有住戶委託,加上感受到房市景氣下行,希望能多些業務可以做。

正因為政府鼓勵「自己的地自己蓋」,為了補足民眾的資訊落差、鄰戶整合和後續監工管理等商機,也催生更多「一條龍」服務公司。

去年由總統蔡英文親自揭牌的台灣金融聯合都更服務公司(簡稱台金聯都更),就是專門針對自主重建戶,提供從整合諮詢、規劃設計、估價、遴選營造商和介接銀行融資的服務。由於有公家背景,九成案件是住戶主動「慕名而來」。

台金聯都更董事長林旺根提醒,雖然危老鼓勵小面積,一戶就能改建,然而基地愈大,得到的總容積和獎勵就愈多,甚至能降低相關營建成本。若能整合鄰近建築,就能創造更大的商業效益。

圖/台金聯都更董事長林旺根。


例如最近在捷運圓山站旁,有棟約100坪的透天厝屋主,原本打算自行送危老案,後來找上台金聯都更諮詢,經過試算,若是能說服鄰近兩棟老屋主一起改建,每棟可以多出10坪、約600萬的價值,於是雙方簽訂委託合約,希望今年底達成。

這種現象愈來愈普遍。為了拿到更多容積獎勵,不少已經整合成功的住戶,目前都不急著送案,希望在年底前勸說附近住戶加入重建行列。

看來這波危老改建商機,還能發酵一陣子。

關鍵字:趨勢解碼在地產業
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