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疫情當頭、奧運延期,為何東京房產行情還是沒跌?

疫情當頭、奧運延期,為何東京房產行情還是沒跌?
作者:余承儒
攝影:陳之俊、陳應欽、蘇義傑
日期:2020-10-28

人口持續減少、內需市場不振、奧運宣布延期、加上起伏不定的疫情,這些因素對東京首都圈的房地產帶來什麼影響?為何今年該區域房市行情還是屹立不搖?且聽人在當地的《城市學》專欄作家余承儒說分明。

東京一直是台灣人投資海外不動產的熱門標的,因長居東京之故,台灣朋友常跟我打聽當地行情,更好奇今年新冠疫情帶來什麼影響。

4、5月疫情發燒時,一度造成整體交易量萎縮。以首都圈為例,最有代表性的中古公寓,歷來每月成交量約3000件,但4、5月成交數腰斬到1500件左右。不少人預期,疫情失控加上奧運延期,勢必重創東京房市。

受疫情衝擊,東京奧運宣布延後到2021年舉辦。(圖片來源:Tokyo 2020臉書)圖/受疫情衝擊,東京奧運宣布延後到2021年舉辦。(圖片來源:Tokyo 2020臉書)

但從結果來看,卻不是這麼回事。到了6月,東京月成交件數又回到3000件水準。另一重要觀測指標「價格」更幾乎不受影響,每平方公尺行情維持在55萬日圓上下(約等於每坪50萬台幣),新房的每平方米單價,更來到93.3萬日圓(約每坪84萬台幣)。

為什麼會這樣?難不成日本有辦法不受疫情和少子化衝擊,讓房市依舊火紅?其實現階段問題在於,疫情延緩了新建案推出速度。

穩住行情,源自企業惜售、減供

眾所皆知,日本人特別喜歡買新房子,包含該國地震頻繁、民間風俗習慣等原因。而這陣子疫情來襲,許多新建案紛紛採取階段性販賣,以「減少供給」的方式維持行情。

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這跟該行業的產業結構有關。2009年美國雷曼兄弟引發「金融海嘯」,造成全世界的不景氣和金融緊縮,日本許多中小型不動產公司和新興廠商,都在那時被海嘯滅頂,造成如今市場幾乎都由大型開發商把持。

因此,東京一帶的新建案和新房屋,銷售毛利在興建前大概就決定好了,一般落在20%左右,一旦有人降價10%,最終淨利就可能出現赤字,所以多數廠商寧願閒置、也不願降價。加上大公司之間有默契,不主動挑起價格戰,市場上自然看不到顯著的降價潮。

面對低迷景氣,日本業者以減少供應手段因應。圖/面對低迷景氣,日本業者以減少供應手段因應。

不削價競爭之外,這些年來業者刻意減少供給量,也是個原因。加上日本特有的「分期販賣」(新建案以小批量方式,分期推出、銷售)方式,只要把供給端控制好,就不會造成價格過度波動。

最後,是長年的低利率金融環境。在多數情況下,買間房子每月償還的貸款,都比付房租(同條件物件)還便宜。在這種情況下,要看到房市價格瞬間崩落,可能性非常之低。

今年6月,身為租屋族的筆者,也在澀谷附近添購新房。該建案最熱門的2LDK房型(兩房一餐廳一客廳),一釋出就瞬間完售!在新房難求的狀況下,購屋族只好退而求其次探詢中古屋,繼續推升中古公寓的行情。

未來觀測點:「在家工作」潮流

現況如此,不過未來另一個有趣觀察點,是今年被疫情帶動的「在家工作」(Work from Home)趨勢。

在家工作模式是否影響日本房市走向?有待觀察。圖/在家工作模式是否影響日本房市走向?有待觀察。

目前預測說法呈現兩極,一派認為,一旦上班族可以在家工作,不用每天趕電車到市區上班,將使東京都心的不動產價格下跌,甚至促使一部份人轉往郊區或鄰近鄉鎮居住。

另一派則觀察,在家工作會提高屋主改善居家環境的意願,甚至創造更大房型和居住空間的需求。尤其對雙薪家庭來說,當夫妻倆都在家上班,甚至連孩子也因停課必須待在屋裡,絕對需要更大的活動空間來滿足彼此需求。

最後的影響因子是外資。這陣子即便疫情起伏不定,許多外資依舊選擇大筆買進,如全球私募龍頭「黑石集團」執行長Stephen Schwarzman最近便公開表示,將在5年內投資日本80億美金,而且集中在不動產,若有更好標的,還可加碼上百億美金。

對外來人口的吸引力,是支撐東京房市的優勢。圖/對外來人口的吸引力,是支撐東京房市的優勢。

看好的還不只黑石集團,9月初,「股神」巴菲特的波克夏集團就大舉投資日本綜合商社,並預計在消費品和基礎建設方面擴大合作。

整體而言,這陣子東京在疫情肆虐下,房市買氣不減反增,價格也未如預期般滑落。即便該國人口持續萎縮,但為了更好的就業機會,從各地湧入的人口未見停歇,故長期而言,首都圈仍是相對安全、穩健的投資選擇。

關鍵字:觀點
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