人口持續減少、內需市場不振、奧運宣布延期、加上起伏不定的疫情，這些因素對東京首都圈的房地產帶來什麼影響？為何今年該區域房市行情還是屹立不搖？且聽人在當地的《城市學》專欄作家余承儒說分明。

東京一直是台灣人投資海外不動產的熱門標的，因長居東京之故，台灣朋友常跟我打聽當地行情，更好奇今年新冠疫情帶來什麼影響。

4、5月疫情發燒時，一度造成整體交易量萎縮。以首都圈為例，最有代表性的中古公寓，歷來每月成交量約3000件，但4、5月成交數腰斬到1500件左右。不少人預期，疫情失控加上奧運延期，勢必重創東京房市。

圖／受疫情衝擊，東京奧運宣布延後到2021年舉辦。（圖片來源：Tokyo 2020臉書）

但從結果來看，卻不是這麼回事。到了6月，東京月成交件數又回到3000件水準。另一重要觀測指標「價格」更幾乎不受影響，每平方公尺行情維持在55萬日圓上下（約等於每坪50萬台幣），新房的每平方米單價，更來到93.3萬日圓（約每坪84萬台幣）。

為什麼會這樣？難不成日本有辦法不受疫情和少子化衝擊，讓房市依舊火紅？其實現階段問題在於，疫情延緩了新建案推出速度。

穩住行情，源自企業惜售、減供

眾所皆知，日本人特別喜歡買新房子，包含該國地震頻繁、民間風俗習慣等原因。而這陣子疫情來襲，許多新建案紛紛採取階段性販賣，以「減少供給」的方式維持行情。

這跟該行業的產業結構有關。2009年美國雷曼兄弟引發「金融海嘯」，造成全世界的不景氣和金融緊縮，日本許多中小型不動產公司和新興廠商，都在那時被海嘯滅頂，造成如今市場幾乎都由大型開發商把持。

因此，東京一帶的新建案和新房屋，銷售毛利在興建前大概就決定好了，一般落在20％左右，一旦有人降價10％，最終淨利就可能出現赤字，所以多數廠商寧願閒置、也不願降價。加上大公司之間有默契，不主動挑起價格戰，市場上自然看不到顯著的降價潮。

圖／面對低迷景氣，日本業者以減少供應手段因應。

不削價競爭之外，這些年來業者刻意減少供給量，也是個原因。加上日本特有的「分期販賣」（新建案以小批量方式，分期推出、銷售）方式，只要把供給端控制好，就不會造成價格過度波動。