城市書摘《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱》-地價稅常見Q&A懶人包!

住前夫房子能申請自用住宅?房市大神授「地價稅優惠5倍」攻略

住前夫房子能申請自用住宅?房市大神授「地價稅優惠5倍」攻略 圖/取自photoAC。(示意圖)
作者:書中城市
日期:2021-10-27

2021年地價稅將於11月1日開徵,為享有稅率2‰課徵地價稅的優惠,不少符合自用住宅用地規定的民眾,9月22日前向土地所在地稽徵機關申請,或至財政部稅務入口網利用線上申請,以維護自身權益。若逾期就必須按一般稅率10‰課稅,屆時稅金將差距將近5倍。透過《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》一書識破買房路上「買賣談判、分產繼承、房產詐騙、不動產稅賦」4大面向種種會遇到的陷阱,不做功課,就別嚷嚷全世界都騙你!

稅金差近5倍!地價稅「自用住宅」申請資格

地價稅的一般用地基本稅率為10‰,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率會從10‰到55‰累進課徵。

至於自用住宅用地稅率則是2‰課徵,稅率低且不累進,所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅率相差達4倍以上。

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申請地價稅「自用住宅」的條件有哪些?

1. 每年9月22日(含當日)前申請。(地價稅開徵前40日)

2. 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬(子女、父母、岳父母、祖父母…)所有。

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3. 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。

4. 房子沒有出租及營業使用。

5. 都市土地以3公畝(90.75坪)為限,非都市土地以7公畝(211.75坪)為限。

6. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

*地價稅自用住宅用地稅率申請書表及範例下載

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狀況題一!怡君住在前夫房子裡,能申請地價稅「自用住宅」嗎?

常言道「一段感情往往是因誤會而開始,因了解而分開。」這對不久前辦完離婚手續的怡君來說,感觸很深。

幸好,不幸中的大幸,和其他40歲後,中年離婚的夫妻相比,2人的分手協議算很和平,就算離婚,也有一起妥善照料孩子的共識。

再者因雙方經濟能力和金錢觀相當,對於財產部分都沒有太多著墨。

於是婚後買的房子一拆為二,帶著孩子的怡君分到了土地,前夫分到了房子。這樣彼此就算要變賣,對方也能優先決定是不是要買下來。

因為不希望讓孩子的生活環境變因更多,怡君和前夫協議,在2人人生有下一步具體規畫前,大家就維持室友關係,一家人還是住在原本的房子裡。

一切在外人看來,這對夫妻的決定相當突兀,這場婚離得和似乎沒離一樣。然而怡君心底明白,有些關係變了就是變了,就算表面看不出來,但不一樣就是不一樣了。

不過,聽到朋友討論9月自用住宅申請截止,能省4倍以上的稅金,讓怡君突然心頭一愣「對喔,土地8月過到自己名下,這樣今年應該是自己要繳地價稅,是不是也該去申請自用住宅呢?但話說回來,雖然真的是住在裡面,自己和小孩也設戶籍在裡面,這樣符合申請資格嗎?」

那麼,怡君符合申請條件嗎?

答案是「不符合」,因為第2項條件:土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬。

既然離婚,儘管2個人的小孩戶籍還掛在裡面,或實際關係還很密切,但法律上的認定就是外人了。所以前配偶(前妻、前夫)這種關係,不符合申請資格。

事實上,換個角度想就能夠理解,如前夫的房子也符合「自用住宅」,那麼有過很多段婚姻的人,不就會讓這定義變得太廣闊?

狀況題二!志明在工作縣市買房,遷出自己老家戶籍,還能替老家申請「自用住宅」嗎?

某爸媽過戶老家房子給長子志明,但父母過世後,志明在工作縣市買房,並遷出自己老家戶籍,只留住在老家的弟弟,還有戶籍在裡面。

同樣邏輯,他不能替老家申請「自用住宅」,因不符合第2項,兄弟姊妹是旁系親屬,不是直系親屬。

問題延伸,如志明的祖父和弟弟同住,也設籍在裡面呢?

答案是,只要志明自用住宅用地的加總面積不超過優惠條件,第2間外縣市買的房也能同用「自用住宅」稅率。

由於第6項表明:土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

所以,如果換成是妻子和弟弟同設籍在老家裡,志明最後就只能2處選擇1處(通常會建議選稅金高的)來申請「自用住宅」稅率。

誰會收到稅單?8月31日是關鍵

誰會在接近11月時收到地價稅單?誰需要繳交今年地價稅?

其實每年納稅義務基準日,8月31日是關鍵,當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人,為地價稅的納稅義務人。

白話來說,就是地價稅當年的稅單,都是寄給8月31日的所有權人。

以上述第一個案例的怡君來說,理論上今年地價稅單也會寄給她。但誰收到稅單就是誰繳全額嗎?這可就不一定了。

有買賣過房子就會知道,通常在簽約代書拆算的時候,就會講明地價稅是屋主要補貼買方多少錢,或買方要補貼屋主多少錢。

這是因為地價稅的課徵期間是當年1月1日到12月31日。

也就是說,如果前屋主是8月5日交屋,8月31日所有權人會是新買方,那麼今年地價稅單就會寄給新買方,而1月1日到8月5日的地價稅,就會在買賣代書拆算時,讓前屋主先貼給新買方。

同樣地,如果前屋主是9月10日交屋,8月31日的所有權人依舊是前屋主,那麼今年地價稅單就會寄給前屋主,由新買方貼前屋主9月10日到12月31日的地價稅。

為什麼年底地價稅要代書提前拆算,不是等收到稅單再來分正確金額?

這是因為,不是每個人都能輕鬆找到前屋主(新買方),更別說還是為了要錢這種事。

俗話說得好「見面三分情,不見面就要看交情。」能夠一手交錢一手交貨的事,真的不用傻到拖著給自己添麻煩,多一事不如少一事。

不只一棟房子,我應該要有幾張地價稅單? 

地價稅不像房屋稅,以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單,而是每一直轄市或縣 (市) 轄區內一張。

舉例來說,如果我有5間房分別在中山、內湖、淡水、中壢、龍潭,就會有3張地價稅單。

台北市1張,是中山、內湖2處土地地價加總計徵;淡水歸新北市,有1張地價稅單;桃園市1張地價稅單,是中壢、龍潭兩處土地地價加總計徵。

除確認總共有幾張地價稅單,再來收到稅單要記住的是,最多拖到幾號前繳錢,才不會被罰滯納金。

地價稅是從12月3日開始計算罰金,由於地價稅滯納金是每逾2日增加1%,所以12月3日和12月4日繳,都是加1%;12月5日和12月6日繳,都是加2%,以此類推,最高加到15%。

關於稅賦這種事,很多人都覺得太難了解,但如果多懂一點就可以少繳一點,又何必和錢過不去?

終於發現自家符合「自用住宅」優惠案例,之前多繳的錢,可以退回來嗎?

聽過長輩繳了大半輩子的一般稅率,才發現自家一直符合「自用住宅」優惠的案例,總有人想問「這樣之前多繳的錢,可以退回來嗎?」

這裡剛好一起回答:這種節稅優惠,政府都是提供給主動的人,有申請有,沒有申請就沒有,符合資格但沒申請,那麼政府也絕對不會阻攔你,多出一點錢來表現愛國之心。

網路有傳言,戶籍需要先掛進去1年,才能申請地價稅的自用住宅稅率?

答案是不用,只要在申請前,戶籍已經掛進去就可以了。

最後,雖然地價稅的「自用住宅」原則上申請一次就好,之後如果戶籍沒有變動就不需要再申請,但如果你自己作死,申請成功後戶籍就遷出,之後被發現之前少繳,還是有可能被追稅唷! 

地價稅常見Q&A懶人包

Q1:每年申請地價稅「自用住宅」的最後一天是9月22日,還是9月21日?

A1:9月22日。

Q2:今年買了新房子且在5月交屋完畢,今年的地價稅單會寄給前屋主還是我?

A2:我。

Q3:我在台北市大安區、萬華區和嘉義市各有一筆土地,今年會收到幾張地價稅單?

A3:2張。

Q4:如果我的土地上沒有建築物,可以申請「自用住宅」稅率嗎?

A4:不行。

Q5:「自用住宅」優惠稅率,1個人只能用在1間房子上?

A5:錯。

Q6:地價稅單拖到幾號才繳,就必須繳交滯納金?

A6:12月3日。

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方智出版提供。圖/方智出版提供。

本文摘自房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱,方智出版。

作者介紹|傅恪恩

觀察房市10餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。
文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士,從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。
一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們,內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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