居住正義打假球,年輕世代還要當屋奴嗎?

市場和政府都失靈,張金鶚勸民眾買房「靠自己」

市場和政府都失靈,張金鶚勸民眾買房「靠自己」 政大地政系退休教授張金鶚。
作者:高宜凡馮紹恩
攝影:張智傑、池孟諭
日期:2020-07-30

政大地政系退休教授張金鶚,曾在前台北市長郝龍斌任內擔任1年9個月的副市長,推出多項針對房地產的政策,30多年的學界研究,加上先後進入中央部會和地方政府,他深知台灣累積許多亟待解決的長年沈痾。 

台灣房地產市場有互相矛盾的三高:「高房價」「高空屋率」「高自有率」,長年呈現失靈狀態,政府理應介入、整頓市場,但藍、綠各黨都一樣,在建商財團面前,往往是政治考量遠大於專業考量,因此連公權力也失靈了。

當「市場」和「政府」都失靈,小老百姓如何買房?張金鶚在近日出版的《住房自由的人生》,分享過去長年租房、買房的經驗,建議讀者為房地產做好功課,因為這年頭要買到一棟適合自己的好房,「你只能相信自己!」

以下是《城市學》的訪談精華:

Q:您擔任台北市副市長任內曾率先推出「囤房稅」,如今看來有效嗎? 

張金鶚答(以下簡稱答):現在政府強調多蓋社會住宅,就說這樣是居住正義,我一直強調社會住宅不是社會正義,光靠蓋社會住宅是做不到的,因為政府能蓋的數量有限。

囤房稅這件事情,內政部說囤房稅無效,而他所提出的方案如包租代管、危老重建才是對的,當然不是。大家想,什麼叫有效、沒效?

高房價是年輕世代的民怨之首。圖片取自巢運臉書圖/高房價是年輕世代的民怨之首。圖片取自巢運臉書

囤房稅在我任內提出,那時候看到台灣房子的空屋很多。其實台灣房屋所有權的結構,有二成是無殼蝸牛,六成是一殼,另外兩成則是兩殼以上。而這兩殼以上的裡面,又有10%是三殼以上,2%是四殼以上。

我那時就覺得,擁有兩戶以上的房地產持有稅率,都用最低的1.5%,這樣不對。台灣的持有成本是美國的十分之一不到,美國持有成本大概1~3%,台灣連千分之一都不到!

那時我去跟前財政部長張盛和商量,本來希望針對那10%有三殼以上的提高持有成本,張部長跟我說,「張副啊,你還不知道,立法院過不了,」後來就改成針對2%、對擁有四房的人下手,將持有成本提高到2%。

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這政策在2014年五月上路,台北市房價原先從2003年開始上漲,一直到2014年開始下來。外面都說,張副實施囤房稅打房,其實不是,是2003~2014這十幾年房價漲的不合理,我只是臨門一腳踢一下。

當我們把房子持有成本拉高到2%,第一個跑出來罵的是財團,這些大老闆出來罵,我就安心了。代表打到那2%,其他人根本不影響。

房地改革須從稅制著手,但背後的政商金權結構極難突破。(圖片取自巢運臉書)圖/房地改革須從稅制著手,但背後的政商金權結構極難突破。(圖片取自巢運臉書)

後來建商也出來罵,說他們不是囤房;而是存貨。打蛇打七吋,建商才是真的核心,但我也不想讓市場硬著陸,作法要務實,後來市議會給建商三年的囤房稅課徵緩衝期,但我認為不合理,沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格,投資客不賣也是存貨嗎?

最近對囤房稅的討論都失焦。內政部說對空屋沒效。可是囤房稅主要是讓稅制公平,有錢人要多負擔、減少投資誘因,這是基本道理。

Q:現在房價普遍過高,年輕人相對剝奪感重,房價過高的癥結點在哪? 

答:台灣狀況是「大市場、小政府」,政府要靠蓋社會住宅來實踐居住正義不容易,我們沒有那麼多公有土地。

換另一個角度看,台灣不缺房子,是供過於求,現在年輕人沒錢,未來還少子化,按正常市場機制,房價要跌、不良建商要倒啊!

❝而我最痛恨的,就是房地市場是個騙人的市場!❞

無論景氣起伏,台北蛋黃區房價幾乎都不受影響。圖/無論景氣起伏,台北蛋黃區房價幾乎都不受影響。

房子價格到底是多少?都不清楚,實價登錄裡面都是假的,大家就怕了,不信任政府、也不信任市場。當政府跟市場雙雙失靈,才會造成現在的結果:「高房價」「高空屋率」「高自有率」,三高的矛盾現象。

大家只關心買進、賣出的價差,房地產的稅又低,結果都寧願空在那,也不出租,因為只要一次買賣的交易,就能賺回來。而全台有上百萬空屋,所以年輕人的相對剝奪感更重。

我當副市長第一件事,就是訂定房屋銷售規範行政命令,查所有建商廣告。只要廣告說還剩兩戶,就查是不是剩兩戶?喊一坪80萬,把契約拿出來看是不是,帶著消保官、各個單位,去查全市預售屋,結果沒一個案子合格。

所以我要大家講實話,這是職業道德。由地政局的專門委員,每天去查報紙廣告,每個星期交上來,碰到就馬上去查,一直玩真的,那時候台北市登廣告就跑新北市去了。

現在只要有捷運路線經過,房價都水漲船高。圖/現在只要有捷運路線經過,房價都水漲船高。

Q:要實踐「居住正義」,政府該做什麼? 

我當初在市府任職的感觸很深,每個人的經驗不同、價值觀也不同。例如租屋黑市,如果不解決,租金補貼就下不去。

租屋黑市有兩個意義,第一是房東不報稅,另一是房子被隔了很多小間的,單坪價格更高,若一失火就容易死很多人。背後隱含著,愈弱勢者付出愈高租金,是被剝奪再剝奪。

應該把錢放在查租屋黑市,而不是在包租代管。因為黑市如果不查好,包租代管錢花不下去,所以為什麼包租代管績效那麼差?因為房東不跟你玩。理想要堅持,作法要務實,如果資源有限就先抓大放小,先抓極惡房東。若租屋黑市不先處理完,包租代管績效永遠不會好,那租金補貼也不會好。

大家不知道關鍵問題嗎?我有時候也是懷疑。實價登錄2.0就是關鍵,包括預售屋登錄、地址透明化,那才是關鍵。現在政府其他的不關鍵的事情做一大堆,好像有在做事情,結果是什麼?結果就是房價還是看了很高。

Q:回到一般民眾觀點,對真正有需要的人,買房時該怎麼考量? 

答:我在去年底買了現在這戶,其實是賣掉原先的兩房,再拿爸爸的房子去抵押,等於三房換一房。在我這時代,努力還是有房子,但現在的人一聽到多房就憤怒,這是世代剝奪感。

我在這本書寫到,我曾住過21個房子,不論租房、買房,過程中我都感覺很自由。重點是,要自己做功課。比如房子有分大區位跟小區位,要把財務盤點好,不行不要勉強。

如果「屋奴」要做5年、10年,耗掉青春期,不見得划算。等你做完功課之後,心中會有底,會把優先次序排出來。「時機」是最不重要的!你住一個房子7~10年才是對的,短期買進賣出一定划不來,投資客才要看時機,自住客哪搞什麼時機。

❝是否想要、能不能買得起、有沒有改善生活品質?才是關鍵。❞

面對買房難題,張金鶚出的新書教你如何做功課。圖/面對買房難題,張金鶚出的新書教你如何做功課。

Q:年輕人想買房,您會給什麼建議? 

答:我看到很多人為了房子而焦慮,拼老命也要拼到房子,因為覺得沒房子是 loser。

但我常說,年輕人不要買房。首先,你的家庭還沒安定好,還沒結婚;第二,你的工作有沒有安定?如果換來換去也不該買;第三,你的夢想有沒有實踐?是不是還有很多事要做?你的優先順序到底是什麼?

Q:若有執政者來向您請教如何落實居住正義,您會怎麼建議? 

答:首先、要把住房問題變成一個議題。再來,做的成的,才是王道,先打少,打關鍵,因為政府資源有限。最後,要有一個專業者去布好局,建構一張藍圖,知道哪些問題是關鍵,看清楚才去打,也才會有效。

❝但現在的問題是,普遍不尊重專業,執政者想什麼就做什麼。❞

現在資源最多放在蓋社會住宅,卻最沒效。其實租金補貼更有效率,因為直接補貼到有需要的人。可是現在最多錢去蓋社會住宅,還有做優惠房貸,這都是無效的資源分配。今天要健全房市,用蓋社會住宅一半的錢挪去整頓房市,問題就解決了。


關鍵字:人物
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