【城市觀點】高雄飯店接連歇業，是觀光不景氣，還是被迫轉型？

日期：2025-08-06

近年來，高雄觀光熱度隨著演唱會及各式大型活動接連舉辦下，無論在民眾滿意度或觀光人次都有傲人的成績，但與此同時，高雄卻也接連傳出老字號飯店熄燈或出售的消息。這包括，華園六合館結束營運，麗尊酒店轉手建商，國賓飯店則因申請危老重建而歇業。這些曾是高雄城市記憶、旅宿地標的飯店，紛紛淡出江湖，不禁令人納悶：高雄觀光熱度是否僅是假象？而高雄的飯店業成為掀開遮羞布的那把誠實稱尺？

然而，若將幾間飯店的退場歸因於市場疲態，其實過於武斷，畢竟，這三間飯店歇業各有其因，案情並不單純，其雖非偶發事件，更不是一時之變，但卻是產業結構、土地資本、政策制度與城市發展節奏交織下的結果。與其說是市場不景氣所致，倒不說，是另有深層的城市發展邏輯正在改寫這座城市的空間秩序？

不只是「不景氣」，更多是老飯店的宿命壓力

從外在條件來看，疫情無疑是引爆點。高雄的中高階飯店長期倚重國際旅客與商務客源，疫情期間國境封閉、商旅萎縮，使得原本營運就捉襟見肘的老品牌雪上加霜。即便疫情解封後，國旅回溫，市場焦點卻轉向設計旅店、小型特色旅宿等新型態產品，老飯店反而顯得笨重而不合時宜。

事實上，高雄近年積極發展國際會展、演唱會經濟，吸引洲際、日航、凱悅、萬豪等國際品牌接連插旗，形成新一波的高端旅宿熱潮。但對華園、華王、麗尊這類本土品牌而言，資本規模與品牌效應難與國際集團抗衡，當新進者搶占市場，新舊世代自然出現明顯消長。

換言之，老飯店並非單純「撐不住」，而是無法在新競爭條件下找到生存縫隙。這也是這波退場潮背後，更值得關注的城市發展訊號。

圖／取自高雄麗尊酒店FB

從三種退場看出三種都市典範轉移邏輯

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乍看之下，華園、麗尊、國賓三家飯店相繼歇業，感覺上，似乎坐實了高雄飯店業陷入全面性困境。但實際上，三者退場各有不同脈絡，反映的是產業淘汰、資產活化與政策驅動的三種樣態。

首先是華園飯店，其代表的是老飯店在無力轉型下的黯然退場。

華園六合館於2021年結束營運，是典型的被時代淘汰案例。由於其設備老舊、品牌吸引力下滑、疫情衝擊與市場競爭等多重壓力，華園選擇結束經營，反映的是一個傳統飯店無力轉型、資源耗竭的無奈結局。

至於麗尊酒店，則是資產活化下，以退為進的產物。麗尊飯店並未停業，而是轉售給興富發建設，表面維持營運，實則為企業資產重組與資本調度的策略之一。麗尊集團強調旗下帕可麗飯店仍持續營運，顯示其核心業務並未全數退出。這類型退場，不是因營運失敗，而是企業選擇將資產轉化為更高報酬的投資工具。

最後則是最受矚目的國賓飯店，其代表的是政策導向下，都市再造的典範。高雄國賓飯店的熄燈，最具爭議也最具指標性。國賓飯店申請《危老條例》，經鑑定為「危樓」，爭取到大幅容積獎勵，計畫改建為兩棟50層以上高樓住宅大樓。此案雖程序上符合法規，但卻引發自救會質疑評鑑標準與公共利益考量，反映出台灣都市更新政策中的模糊地帶。

飯店退場，城市價值如何重構，更值得思考

事實上，從這波高雄老飯店的退場潮，其實可視為台灣都會區轉型的經典案例。從公眾及都市發展的觀點來看其真正關鍵不在「營運是否不景氣」，而在於城市土地資本如何轉型與再分配。

多數老飯店坐落於市中心黃金地段，隨著地價飆升、商住開發利潤可觀，「繼續經營飯店」反而成了收益最低的選項。當土地的金融化價值大過營運價值，企業自然選擇退出飯店業，轉向土地開發。

這樣的現象，不只是飯店業的現象，也是百貨、戲院、老市場共同面臨的城市空間再分配問題。例如大統百貨、和春戲院、甚至漢神商圈週邊，都正面臨同樣的資產重構壓力。

圖／取自高雄麗尊酒店FB

都市更新制度藏有兩面刃

以國賓案為例，暴露出台灣《危老條例》在執行面上的諸多問題。該條例原意為促進危險建物重建，但卻陷入了到底是拿之來爭取高容積獎勵、進行高密度開發，還是為了讓建築更安全？成為居民和業主的認知及價值爭議。尤其容積獎勵雖是都市更新常用誘因，但若缺乏透明鑑定、公平審查與社區參與機制，極易導致空間正義失衡，造成居民反彈與城市記憶斷裂。

都市更新是全體市民利益的進步過程，都更後，案主取得利益本非原罪，否則若在無利可圖、無因為誘下，又怎會有人願意參與都更？但也需注意別淪入鑽政策漏洞的套利遊戲。否則，當一座座老飯店、一棟棟地標建築被重劃成高價住宅，城市將失去的不只是商業機能，而是文化厚度與歷史連結。