11月底剛落成、台北市第一座由學校改建的「明倫社會住宅」，因44坪的三房型月租超過4萬元，引發熱議。有人認為這般行情太誇張、租不起，也有人認為政府考量財務負擔不為過，何況一堆人搶著申請。但放眼各國，社宅租金計價方法其實多達5種，台灣到底屬於哪一種？又該怎麼做才符合期待？

在美商公司上班、35歲還未婚的小龍（化名），儘管收入不算差，但已在台北租屋超過10年。過去申請松山社宅時，朋友笑他怎會去租「給窮人住」的社會住宅？

最近他又不死心，嘗試去申請剛蓋好的大同區明倫社宅，這次同事不是笑他窮，反而假裝羨慕地酸說：「明倫社宅很貴耶！租金一個月4萬多，你好有錢喔！」

圖／明倫社宅數量最多的房型，其實是月租不到兩萬元的「一房型」。（資料來源：台北市政府）

社宅怎麼訂行情？五種計價方式各不相同

事實上，明倫社宅被媒體熱炒（或鄉民罵翻）的「高貴房」，是最大的44坪三房型，數量（45戶）僅占總戶數（380戶）一成多，而小龍申請的是14～20坪的一房型，每月租金（含管理維護費）不過1.29萬起跳。

可是，一旦觸動民眾最敏感的「高房價」神經，輿論焦點就拉不回來了。

話說回來，社會住宅不是只有台灣在蓋，同樣有意導正房市扭曲發展的各國政府，是怎麼計算社會住宅的租金計價水準呢？

由先進國家組成的「經濟合作暨發展組織」(OECD)，去年曾調查34個推動社會住宅的國家，並整理出5種租金計算方式，如參考市場行情、考量成本攤提、以家庭收入為指標、基於居住特徵定價、或直接規定租金上限等。

圖／明倫社宅剛落成就話題不斷。(來源：台北市政府)

第一種是參酌「市場行情」，包括：英國、澳大利亞、加拿大、哥倫比亞、德國、愛爾蘭、以色列等7個國家，社宅租金都參考物業市場的租屋行情。以英國英格蘭地區的社宅為例，就分成共享所有權的「出售宅」，及租金低於市場行情的「出租宅」。

第二種是講究「成本考量」，包括：法國、瑞士、奧地利、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、匈牙利、斯洛伐克、南非及亞洲的日本等11國，皆以建築的回收、購置及地價成本設定租金，這也是明倫社宅所採用的方式。