國際上五種社會住宅計價法

四萬租金讓台北明倫社宅成箭靶,到底怎麼算才合理?

四萬租金讓台北明倫社宅成箭靶,到底怎麼算才合理? 圖片來源:台北市政府
作者:邵鈺珊
日期:2020-12-09

11月底剛落成、台北市第一座由學校改建的「明倫社會住宅」,因44坪的三房型月租超過4萬元,引發熱議。有人認為這般行情太誇張、租不起,也有人認為政府考量財務負擔不為過,何況一堆人搶著申請。但放眼各國,社宅租金計價方法其實多達5種,台灣到底屬於哪一種?又該怎麼做才符合期待?

在美商公司上班、35歲還未婚的小龍(化名),儘管收入不算差,但已在台北租屋超過10年。過去申請松山社宅時,朋友笑他怎會去租「給窮人住」的社會住宅?

最近他又不死心,嘗試去申請剛蓋好的大同區明倫社宅,這次同事不是笑他窮,反而假裝羨慕地酸說:「明倫社宅很貴耶!租金一個月4萬多,你好有錢喔!」

明倫社宅數量最多的房型,其實是月租不到兩萬元的「一房型」。(資料來源:台北市政府)圖/明倫社宅數量最多的房型,其實是月租不到兩萬元的「一房型」。(資料來源:台北市政府)

社宅怎麼訂行情?五種計價方式各不相同

事實上,明倫社宅被媒體熱炒(或鄉民罵翻)的「高貴房」,是最大的44坪三房型,數量(45戶)僅占總戶數(380戶)一成多,而小龍申請的是14~20坪的一房型,每月租金(含管理維護費)不過1.29萬起跳。

可是,一旦觸動民眾最敏感的「高房價」神經,輿論焦點就拉不回來了。

話說回來,社會住宅不是只有台灣在蓋,同樣有意導正房市扭曲發展的各國政府,是怎麼計算社會住宅的租金計價水準呢?

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由先進國家組成的「經濟合作暨發展組織」(OECD),去年曾調查34個推動社會住宅的國家,並整理出5種租金計算方式,如參考市場行情、考量成本攤提、以家庭收入為指標、基於居住特徵定價、或直接規定租金上限等。

明倫社宅剛落成就話題不斷。(來源:台北市政府)圖/明倫社宅剛落成就話題不斷。(來源:台北市政府)

第一種是參酌「市場行情」,包括:英國、澳大利亞、加拿大、哥倫比亞、德國、愛爾蘭、以色列等7個國家,社宅租金都參考物業市場的租屋行情。以英國英格蘭地區的社宅為例,就分成共享所有權的「出售宅」,及租金低於市場行情的「出租宅」。

第二種是講究「成本考量」,包括:法國、瑞士、奧地利、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、匈牙利、斯洛伐克、南非及亞洲的日本等11國,皆以建築的回收、購置及地價成本設定租金,這也是明倫社宅所採用的方式。

南非第二大城開普敦(Cape Town),便以上述方式吸引眾多企業進場、做起社宅生意,建造許多居住空間較小、卻相對便宜的房子。據統計,該城約35%民眾都住在這類社宅,不久前,還有來自多個組織的農工女性上街抗議,要求南非政府解決社宅申請批准過慢的問題,顯見其供不應求的狀況。

光靠社宅難治本,健全房市仍須多管齊下

第三是以「家庭收入」為準,同樣有英、美、加、日等11國採用。美國「住房及城市發展部」(HUD)即對低收入、老年、殘疾、退伍軍人等族群核發津貼,減少弱勢的租金負擔。明倫也有類似補貼,家庭年所得不到40%分位點的申請者,都可分成三級距申請,扣除補貼後的實付月租從8900元起跳。

明倫社宅內部屋況。(圖片來源:台北市政府)圖/明倫社宅內部屋況。(圖片來源:台北市政府)

第四種計價方式是基於「房屋特性」(如住宅大小、地段條件、周圍設施等),以色列、立陶宛、荷蘭、波蘭、西班牙、英國,皆有部分地區採用。

最後一種是最強硬的方式,用法規明確設定「租金上限」,包括:南韓、法國、荷蘭和西班牙,都有部分地區對特殊住戶設定租金上限。以西班牙為例,社會住宅由地方政府興建,也會按當地物件特徵規範租金上限,避免高不可攀的行情讓人卻步。

但這方式不是沒缺點,如缺乏中央政府統籌,有些社宅的地段欠佳、甚至屋況不好。再者,由於設有租金上限,也不容易吸引民間開發商投入,興建規模和速度自然快不起來。

社宅興建的進度,似乎永遠趕不上房價上漲速度。(圖片來源:台北市政府)圖/社宅興建的進度,似乎永遠趕不上房價上漲速度。(圖片來源:台北市政府)

這也是為何議題延燒到後來,台北市長柯文哲會把球拋回給中央,透露若按《住宅法》規劃,內政部早該在2019年1月訂出社宅租金計算公式,讓各縣市有個遵循標準。

否則,如果只讓地方各自努力,平白背負沉重的財政壓力,看到上千億的興建和營運支出,還有永遠發不夠的租屋補貼,不管是誰都會以成本和自償率為首要考量。

總之,社宅絕非整治房市亂象和民怨的萬靈丹,期待政府廣建租金低廉的便宜好宅,也太不切實際。如何改革財稅制度、整頓市場亂象、抑或改善產業低薪現象?才是治本之道。

關鍵字:觀點
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邵鈺珊

邵鈺珊

Mercy ,遊走於數據科學和品牌行銷的跨域工作者,曾赴英國攻讀全球管理碩士、麻省理工學院策略與創新高管教育。由於分析工作始於提問,為提出更有價值的問題,以「不能只有我看到」的心情,將研究問題的角度分享給大家,為各種趨勢議題開啟更宏觀視野。

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