政府打炒房,卻打出更高房價

全球房價都回不去了?歐洲房市漲幅飆速,亞洲市場如打類固醇

全球房價都回不去了?歐洲房市漲幅飆速,亞洲市場如打類固醇 取自Unsplash by Alejandro Luengo。
作者:郭一
日期:2021-09-05

全台最貴的房子在哪裡?根據實價登錄,位於台北市大安區的信義聯勤,社區僅55戶,住戶非富即貴,包括歌手江蕙、周杰倫、糖果大王徐福記家族、可寧衛楊家等等,撇除陶朱隱園的關係人交易超過300萬元,信義聯勤成交單價最高每坪299萬元,硬是守在「彭淮南300萬防線」內,以免成為政府打房的目標。《城市學》觀察台灣近年房市趨勢與國外的案例,一窺政府打房政策的優劣。

近年來房市大多頭,主計總處資料顯示,全國2010年至2020年的住宅量增幅為11.4%,遠超過人口數變化3.1%,「房子生得比小孩多」,且房屋成交單價一年比一年高,政府打房作為不斷,仍難抑制房價飆漲。

擁有自己的家變得好難,不僅是台灣的亂象,世界各國政府與投資客的「房產攻防戰」從未止歇,炒房消息一出,政府就想方設法打房,成效卻看似有限。

空屋多、營建成本上漲,台灣房價恐續飆

台灣房價狂飆,可從「購屋鑑估值」略知一二。聯徵中心統計資料顯示,六都及全台購平均購屋鑑估值以台北市的2332萬最高,近10年漲幅則以桃園市漲幅最兇,10 年前平均購屋總價598.9萬元,如今已成長到953.1萬元,幅度高達59.1%。

當眾人認為近期新冠肺炎疫情肆虐,看房、買房風氣下滑,房價可能下跌之際,官方一份統計資料卻澆了大家一大盆冷水。內政部今年八月間公布的調查卻顯示,國內空屋仍多不勝數,10間房就1間「空屋」,其中又以法人囤屋者最嚴重,加上營建成本上漲是不可逆的趨勢,房價可能繼續攀高。

事實上,房價上揚趨勢是全球現象,無論是美國、加拿大,德國、英國,乃至於全球新興市場,房價都像變了心的女友,回不去了。

房價上揚趨勢已是全球現象,Unsplash by frederik danko。圖/房價上揚趨勢已是全球現象,Unsplash by frederik danko。

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房價回不去了成為世界房產趨勢

根據國際房地產顧問公司 Knight Frank 本月報告,全球住宅價格正在以近3年來最快的速度上漲,平均漲幅由2019年的5.3%,2020年來到 5.6%。美國的現況最能凸顯疫情下的房產趨勢,美國聯準會為了提振經濟,大幅降低貸款利率,促使房地產加溫,儘管利率走升,趨勢仍未改變。

上月31日公布的全國房價指數「S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index」顯示,美國房價在2020年7月至2021年6月之間,足足增加18.6%,創下新高。

全美20大城市中,除了芝加哥,後疫情時代的房地產市場一片欣欣向榮,房價漲幅直逼20%。而美國聯邦住房金融局的數據顯示,美國房價已連續上漲40個季度。

歐洲房市同樣熱絡。荷蘭中央統計局公布,今年5月成屋價格的年增率多達12.9%,創2011年以來新高;歐洲央行(ECB)月前發布的研究報告顯示,2020年第4季的歐元區房價年增5.8%,創2007年的年中以來最大漲勢,德國、法國及荷蘭的房價增幅最明顯。

而根據財經網站CNBC在9月的報導,因疫情期間創新低的利率水準,亞太大城市房價高漲,市場持續樂觀,許多亞洲城市的房市過熱,一位新加坡不動產經紀人甚至形容亞洲房市像是「打了類固醇」,房價將漲得更兇。

亞洲城市的房市也過熱,取自Unsplash by Swapnil Bapat。圖/亞洲城市的房市也過熱,取自Unsplash by Swapnil Bapat。

稅制、限貸、稽查多管齊下,政府打房能否生效?

台灣也在房價居高不下的行列,炒房亂象更難以杜絕。蔡英文政府上任後,啓動一連串打房措施,例如實價登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制,企圖截斷投機通路和投資客大肆獲利的可能。

除了內政部,財政部、央行、國發會紛紛動起來,企圖消弭炒房。財政部推動的房地合一稅預期將以現行持有房產期間1年內課徵45%重稅,調整為持有2年內交易就課徵45%稅率,還要修法將境內以公司名義交易的房產,一併納入房地合一稅,最高稅率同樣是45%。

央行則以選擇性信用管制,針對公司法人、建商及擁有3戶房產以上的大戶,進行「限貸措施」;國發會則提出建置不動產指標、強化預售屋稽查等9大房市健全方案,但未包含引發各界關注的囤房稅。

政府打房利刃出鞘是否真的有效?專家紛紛表明,台灣房價已難壓制,政府即使再祭出新的打房措施,都為時已晚,若打得太兇,不僅可能沒打到點,更可能適得其反,從國外的房地產趨勢就可略知一二。

南韓頻頻打房,卻打出更高房價。

鄰近的南韓就是值得台灣借鏡的例子。南韓總統文在寅上任前,營建業、房產業的投資支撐經濟成長,文在寅上任後致力實現競選政見,希望達成居住正義,限縮房地產開發的自由和空間,反而造成自住房屋與投資房產的供給失衡。

財經達人Joe曾在臉書分析南韓的房地產趨勢, 2003年起就增加房屋持有成本、實施累進稅率、提供不動產稅率等,種種手段造成的後果竟是房價繼續往上飆,房租也跟著暴漲。

南韓頻打房,卻打出更高房價,Unsplash by Jenny Kim。圖/南韓頻打房,卻打出更高房價,Unsplash by Jenny Kim。

強國日本、美國都有類似大戶炒房炒到國力衰退的窘境。80年代的日本瘋狂炒房,日本央行儘速調高利率並採緊縮政策,房地產業者的資金鏈斷裂,許多貸款買房的投資人房子被銀行低價收回,身上還背負巨額債務。

美國為免911事件導致經濟衰退,不斷下調聯邦基金利率,進入實際負利率時代,卻打破謹慎儲蓄與投機風險的平衡,刺激房地產市場的投機心理;此時,擴張性貨幣政策作用下,房地產信貸機構開始放鬆房貸條件,過量發放次級貸款的後果,就是美國房地產泡沫化,引發金融風暴。

房地產市況與國家經濟息息相關,各國都不敢貿然下重手打房,否則可能聰明反被聰明誤;如何在人民福祉與經濟成長之間取得最佳平衡,是各國政府執政的重大難題之一。

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關鍵字:國際觀點
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郭一

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