政府打炒房，卻打出更高房價

全球房價都回不去了？歐洲房市漲幅飆速，亞洲市場如打類固醇

作者：郭逸

日期：2021-09-05

全台最貴的房子在哪裡？根據實價登錄，位於台北市大安區的信義聯勤，社區僅55戶，住戶非富即貴，包括歌手江蕙、周杰倫、糖果大王徐福記家族、可寧衛楊家等等，撇除陶朱隱園的關係人交易超過300萬元，信義聯勤成交單價最高每坪299萬元，硬是守在「彭淮南300萬防線」內，以免成為政府打房的目標。《城市學》觀察台灣近年房市趨勢與國外的案例，一窺政府打房政策的優劣。

近年來房市大多頭，主計總處資料顯示，全國2010年至2020年的住宅量增幅為11.4%，遠超過人口數變化3.1%，「房子生得比小孩多」，且房屋成交單價一年比一年高，政府打房作為不斷，仍難抑制房價飆漲。

擁有自己的家變得好難，不僅是台灣的亂象，世界各國政府與投資客的「房產攻防戰」從未止歇，炒房消息一出，政府就想方設法打房，成效卻看似有限。

台灣房價狂飆，可從「購屋鑑估值」略知一二。聯徵中心統計資料顯示，六都及全台購平均購屋鑑估值以台北市的2332萬最高，近10年漲幅則以桃園市漲幅最兇，10 年前平均購屋總價598.9萬元，如今已成長到953.1萬元，幅度高達59.1%。

當眾人認為近期新冠肺炎疫情肆虐，看房、買房風氣下滑，房價可能下跌之際，官方一份統計資料卻澆了大家一大盆冷水。內政部今年八月間公布的調查卻顯示，國內空屋仍多不勝數，10間房就1間「空屋」，其中又以法人囤屋者最嚴重，加上營建成本上漲是不可逆的趨勢，房價可能繼續攀高。

事實上，房價上揚趨勢是全球現象，無論是美國、加拿大，德國、英國，乃至於全球新興市場，房價都像變了心的女友，回不去了。

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根據國際房地產顧問公司 Knight Frank 本月報告，全球住宅價格正在以近3年來最快的速度上漲，平均漲幅由2019年的5.3%，2020年來到 5.6%。美國的現況最能凸顯疫情下的房產趨勢，美國聯準會為了提振經濟，大幅降低貸款利率，促使房地產加溫，儘管利率走升，趨勢仍未改變。

上月31日公布的全國房價指數「S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index」顯示，美國房價在2020年7月至2021年6月之間，足足增加18.6%，創下新高。

全美20大城市中，除了芝加哥，後疫情時代的房地產市場一片欣欣向榮，房價漲幅直逼20%。而美國聯邦住房金融局的數據顯示，美國房價已連續上漲40個季度。

歐洲房市同樣熱絡。荷蘭中央統計局公布，今年5月成屋價格的年增率多達12.9%，創2011年以來新高；歐洲央行（ECB）月前發布的研究報告顯示，2020年第4季的歐元區房價年增5.8%，創2007年的年中以來最大漲勢，德國、法國及荷蘭的房價增幅最明顯。

而根據財經網站CNBC在9月的報導，因疫情期間創新低的利率水準，亞太大城市房價高漲，市場持續樂觀，許多亞洲城市的房市過熱，一位新加坡不動產經紀人甚至形容亞洲房市像是「打了類固醇」，房價將漲得更兇。

台灣也在房價居高不下的行列，炒房亂象更難以杜絕。蔡英文政府上任後，啓動一連串打房措施，例如實價登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制，企圖截斷投機通路和投資客大肆獲利的可能。

除了內政部，財政部、央行、國發會紛紛動起來，企圖消弭炒房。財政部推動的房地合一稅預期將以現行持有房產期間1年內課徵45％重稅，調整為持有2年內交易就課徵45%稅率，還要修法將境內以公司名義交易的房產，一併納入房地合一稅，最高稅率同樣是45%。

央行則以選擇性信用管制，針對公司法人、建商及擁有3戶房產以上的大戶，進行「限貸措施」；國發會則提出建置不動產指標、強化預售屋稽查等9大房市健全方案，但未包含引發各界關注的囤房稅。

政府打房利刃出鞘是否真的有效？專家紛紛表明，台灣房價已難壓制，政府即使再祭出新的打房措施，都為時已晚，若打得太兇，不僅可能沒打到點，更可能適得其反，從國外的房地產趨勢就可略知一二。

鄰近的南韓就是值得台灣借鏡的例子。南韓總統文在寅上任前，營建業、房產業的投資支撐經濟成長，文在寅上任後致力實現競選政見，希望達成居住正義，限縮房地產開發的自由和空間，反而造成自住房屋與投資房產的供給失衡。

財經達人Joe曾在臉書分析南韓的房地產趨勢， 2003年起就增加房屋持有成本、實施累進稅率、提供不動產稅率等，種種手段造成的後果竟是房價繼續往上飆，房租也跟著暴漲。

強國日本、美國都有類似大戶炒房炒到國力衰退的窘境。80年代的日本瘋狂炒房，日本央行儘速調高利率並採緊縮政策，房地產業者的資金鏈斷裂，許多貸款買房的投資人房子被銀行低價收回，身上還背負巨額債務。

美國為免911事件導致經濟衰退，不斷下調聯邦基金利率，進入實際負利率時代，卻打破謹慎儲蓄與投機風險的平衡，刺激房地產市場的投機心理；此時，擴張性貨幣政策作用下，房地產信貸機構開始放鬆房貸條件，過量發放次級貸款的後果，就是美國房地產泡沫化，引發金融風暴。

房地產市況與國家經濟息息相關，各國都不敢貿然下重手打房，否則可能聰明反被聰明誤；如何在人民福祉與經濟成長之間取得最佳平衡，是各國政府執政的重大難題之一。

關鍵字：國際、軟實力