內政部最新統計顯示，2024下半年全國低度使用住宅佔比達9.79%，創下近6年新高，在六都中以台南、高雄最多。專家分析，台南、高雄的低度使用住宅比例最高，與近年大量重劃區開發、投資客湧入有關；相較之下，雙北地區因居住剛性需求高，因此空屋比例最低。

內政部7月31日公布最新統計顯示，2024下半年全國低度使用住宅數量達91.4萬，佔全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.79%，佔比創下近6年新高；全國待售新成屋數量，則在2022年後持續走高，2024年第4季首次突破11萬，為統計以來最高點。

OURs都市改革組織政策研究員廖庭輝指出，此數據顯示台灣長期存在的空屋問題並未改善，如今更因市場消化不良與政策效果有限而持續惡化。「從這個趨勢來看，台灣空屋跟房價脫鉤的現象愈發明顯。餘屋數量增加，顯示市場流動性下降，未來幾年情況只會更加嚴重。」

針對待售新成屋首次突破11萬戶，廖庭輝解釋，比對內政部公布的建照、使用執照及開工的數量，可以看到疫情期間房價上漲，吸引建商大量興建住宅，2024年後這些房子陸續完工，但市場需求與資金卻無法完全吸收，導致新成屋庫存持續攀升。

圖／內政部最新統計顯示，全國待售新成屋數量創新高，首次破11萬戶。

金融政策推升需求，卻讓買方「提前透支」

除了新建案供給過量，金融政策同樣推波助瀾。新青安政策（青年安心成家購屋優惠貸款政策）下大量資金湧入房市，房價走高形成「恐慌性剛性需求」，許多人擔心如果現在不買房，之後更買不起，因此「預支」未來買房能力，卻未全盤考量負擔能力，被「套牢」在高房價與貸款壓力中。

另一方面，新青安政策下銀行大量放貸，又因借款人在前5年寬限期間內可以只償還利息。銀行收不回本金，房貸水位持續上升，中央銀行遂在去年啟動第七波信用管制（限貸令），限制房貸放款金流。

廖庭輝分析，央行此舉實際上是「信用分配」措施，反映銀行資金吃緊，只能優先放貸給特定族群。換屋族與部分自住需求受抑，讓市場交易更低迷。

台南、高雄空屋佔比高，在於重劃區與交通建設帶動推案

從區域來看，六都中台南、高雄低度使用住宅比例最高，雙北最低；全國則以金門、連江縣與偏鄉地區佔比最高。對此廖庭輝分析，台南、高雄近年有大量重劃區開發及產業聚落形成，吸引投資客湧入購屋。但央行限貸令後，這些新開發區的房價首先下跌，投資客無法轉手交易，這些住宅往往轉為閒置；雙北地區則是居住的剛性需求仍強烈，使空屋比例偏低。

進一步觀察待售新成屋分布，也可發現其多半位於近年推案量龐大的重劃區，或擁有重大交通建設與人口移入條件的地帶。例如，台南、高雄部分重劃區因科技廠進駐帶動推案，但新成屋未能如期被市場消化；新北板橋、新莊、三重則仰賴交通建設與生活機能支撐，同時有重劃區帶動；淡水則因捷運帶動外溢效應，形成「近市中心買不起、轉向外圍購屋」的趨勢。

至於桃園，多年來為全台人口移入最多的縣市，推案量高居不下，但空屋佔比也長期偏高。廖庭輝指出，從歷年資料來看，桃園區與中壢區長期是全國空屋數最多的地區之一，除了因為投資客囤房，也是因為有些人雖在當地購屋，但因工作或生活重心不在該地，導致房屋閒置未用；或者住宅未經整理，屋主也無意出租或使用。

偏鄉空屋率高反映人口外流，小宅與新屋淪為投資標的

至於離島、偏鄉空屋佔比高的情形，廖庭輝解釋，偏鄉地區本來房屋數量就有限，只要出現部分閒置住宅，整體空屋佔比就高。此現象也反映了人口外流的現象，隨著少子化與人口往都市集中，偏鄉地區最先受到衝擊，此趨勢在日本、韓國同樣明顯。

從房屋總面積與屋齡來看，小坪數與新屋的空屋佔比最高。20坪以下小宅低度使用比率達18.16%，而屋齡5年以下住宅更有22.91%閒置。這是因為這類住宅總價低、轉手容易，最受投資客青睞，形成閒置住宅來源。

圖／小宅與新屋總價低、轉手容易，最受投資客青睞，形成閒置住宅來源。照片為示意圖，取自Pexels圖庫。

囤房稅2.0與包租代管政策力道不足，空屋難釋出

空屋問題惡化，也反映「囤房稅2.0」政策力道不足。廖庭輝直言，囤房稅2.0僅讓多屋族每年增加約3500元至6200元房屋稅，無法迫使屋主出售或出租，反而更可能將成本轉嫁租客。

至於內政部以「包租代管」活化空屋的政策，廖庭輝認為是倒果為因，「空屋為什麼空在那邊？就是講白了，他也看不上你這點租金。你跟他說交給包租代管，他當然不會理你。」

廖庭輝說，台灣目前房價太高，相較之下租金報酬率低，還要管理房屋、租客，房地合一稅的自住優惠也會失去，因此屋主寧願讓房屋閒置並待價而沽。

「應該要先用政策把空屋逼出來，或以稅務優惠鼓勵人願意出租房屋後，等房子釋出後才以『包租代管』政策來做銜接。如果只有包租代款，對屋主來說沒有誘因。」廖庭輝說。

 最後，針對內政部以「每月用電量低於60度」作為判定低度使用住宅的標準。廖庭輝認為，此數值一直缺乏科學依據。而根據2020年主計總處普查結果，當時調查出的全國空屋佔比高達18.5%，遠高於內政部公布的數據，顯示「每月用電量低於60度」的標準並不準確，真實的空屋狀況可能更嚴重。

👉 加入城市學 LINE 官方帳號，追蹤 IG ，最新城市議題不漏接！