傳內政部研擬釋出公有土地、建商蓋房只販售地上權，讓民眾用較低總價購買有使用年限的房屋

「買房不買地」新加坡模式台灣能複製？內政部拋使用權住宅掀議

作者：陳布萊

日期：2023-02-08

台灣房價逐年高升，高房價甚至不再只是首都台北市的專利。面對棘手的居住正義問題，行政院長陳建仁上任後馬上出招，傳出內政部研擬推出「使用權住宅」，透過釋出公有土地、建商蓋房只販售地上權的方式，讓民眾用較低總價購買使用期達20、30年的房屋。儘管內政部隨即否認，強調還在研議中，但仍舊激起不少討論，也讓民眾看見政府設法解決居住難關。

近來網路瘋傳新加坡總理李顯龍評論台灣狀況的影片，關鍵在於，該影片是8年前的發言內容，當時就分析過台灣經濟10多年來失去明確發展方向，還稱台灣年輕人若被問何時買房，還可能會以為是打趣調侃。

而新加坡雖然是政策關係而有大量、低廉的組屋（地上權住宅），台灣確實也如李顯龍所預言，房價高漲問題難以解決。

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相較於高漲的房價，國人薪資所得的提升完全追不上，房價所得比超過10倍的狀況屢見不鮮。

看看台灣的人口組成，有不少民眾是經濟能力高於符合社宅資格，但又不足以負擔房價、只能「望房興嘆」。使用權住宅的概念就是政府釋出土地「只租不賣」，讓民眾只買房，藉此壓低房價。

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不論要稱之為地上權住宅、使用權住宅，都是指住戶只買土地上建物的使用權而不買土地，目前大多的樣態是「土地產權屬於國家，建物產權屬於建商」。地上權住宅會有「使用時效的限制」，時效依不同建案而異，大多落在50年左右。

與過去民眾熟悉的「買地+買房」的所有權住宅大為不同，地上權住宅只買房，建物底下的土地仍是承租的狀態，每年要繳房屋稅、地租給政府；地租通常會是申報地價的1到5%不等，也會隨著公告地價調漲。

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圖／張智傑攝影。

相較所有權住宅，地上權住宅最大特點就是「便宜」，房價通常會比所有權住宅低7成左右，民眾入手難度大減、更能買得起。假設承租50年，承租者隨著年紀增長、生活需求改變，期滿後不論是釋出或是拆除重建，都會是比較有彈性的作法。

若是和社宅相比，使用權住宅同樣也有價格優勢。若以現行25坪房型做比較，社宅每個月約2到3萬不等，使用權住宅可以進一步壓低到2萬左右；此外，社宅為了公平性，使用者有了一定的經濟能力後就應退場，把資源留給需要的人，因此租期最長僅6年，但使用權住宅至少有2、30年的使用權。

而台灣是否適用這種方式？就以被作為模範的新加坡為例，1960年代由前總理李光耀提出「住者有其屋」的政策，政府從全國最大地主搖身一變成最大房東，大舉釋出公有土地興建公共組屋，從符合初出社會、經濟地位地下族群的到豪宅等級，應有盡有，但同樣的一點就都比市價便宜，增加民眾入住意願。

這套由新加坡興起的「公共住宅」政策，一路實行80年，獲得全世界多國認可。透過販售地上權的方式降低購屋的成本；且購買後，要5年才能出租或是轉賣到二手市場。由於租期長達99年，基本上是「住到死」不必擔心年老流離失所。

圖／取自Unsplash，攝影：Jisun Han。

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新加坡的這套廣設組屋（社宅）模式，再加上高額的補貼與貸款額數，讓他們的國人在有一定的經濟能力後，就能以低廉的成本滿足「住」的基本需求。也由於背後有政府把關，組房雖然可以出租、買賣，但也不易淪為資本市場的生財工具。

而回到台灣，使用權住宅是否適合？事實上，若要解決無房族的居住問題，最有效果的還是要透過根本的「量」去改善。即便真的開始推行使用權住宅，但以現行的房價去估算，7、8成的價格仍相當高昂，更不用說政府能否真的蓋出這麼大量的住宅？若無法，終究只是杯水車薪。

使用權住宅的立意良好，但如何在有限的資源下做最有效果的調度與分配？如果把資源投入規劃使用權住宅，也等於是排擠掉社會住宅的資源。更不用說，使用權住宅的租期動輒數十年，若數量不足、社宅興建也因此停滯，反而會讓受惠的人數變少。

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