中小坪數宅突破200萬！台北未實現居住正義，先成了居住地獄？

日期：2024-03-25

位在大安區復興南路二段、捷運科技大樓站的公辦都更案「冠德安沐居」，以中小坪數捷運宅為訴求，竟然每坪開出超過200萬元天價，突破非大坪數豪宅的天花板價格，而引爆熱議，在電費起漲的話題聲中，頗令人擔心。台北宅是否也會進一步引爆「追價效應」？

台北市做為全台首善之都，齊備的生活機能和公共建設、就業機會，造就龐大的居住需求，進而推升房價。然而以往每坪單價破百萬已是中小坪數的天文數字，要突破200萬，更只有鳳毛麟角的大坪數豪宅。然而在政府一面打房、一面喊出「居住正義」下，卻仍不斷出現房地產的「追價效應」。而今，200萬天價宅，竟也讓中小坪數的捷運宅給打破天花板。

位於大安區復興南路二段的「冠德安沐居」，就有一戶登記24.9坪的頂樓戶，以單價每坪超過200萬元的價格，總價4998萬元成交。此案不僅創下社區單價新高，更是台北市實價登錄以來，成屋小豪宅的歷史新高單價。

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豪宅門檻降因打房降至4000萬

這起天價個案，不但讓小市民望房興嘆，也讓「大台北居不易」，甚至台北是「平民居住地獄」的討論聲浪不斷。究竟，台北的平民房，是否也價格豪宅化？

首先，豪宅的門檻是什麼？價格與坪數上有什麼限制？

事實上，全台各縣市對豪宅的定義不盡相同，特別是總房價上有所不同。依2015年4月以前豪宅税的課稅門檻來看，雙北市房地總價超過8000萬元，其他縣市超過5000萬元以上，才算豪宅。2015年4月以後，隨著政府打房，台北市變成房地總價7000萬元、新北市6000萬元，其他縣市4000萬元，才有資格算是豪宅。

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甚至，到了2024年2月，隨著政府打房力道加大，豪宅税的課稅範圍再次調整，台北市房地總價調整為6000萬、新北市4000萬，其他縣市為2000萬～4000萬，就算是豪宅。

至於坪數大小，以台北市來說，最早標準落在每戶面積不含車位則需達到80坪以上。

圖／取自Unsplash，攝影Timo Volz。

優越條件拱出單價200萬元豪宅行情

台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示，本次單價站上200萬元的「冠德安沐居」其實是是一棟公辦都更案大樓，最大的特點就是緊鄰捷運科技大樓站，這次成交的是一戶屋齡僅1年、24.9坪大的頂樓戶。由於該案基地面積超過500坪，位在台北市中心，算是整為難得的大面積精華地、樓高34層是該區段的地標，高樓層住戶能俯瞰大安森林公園，可以算是稀有的景觀小宅。

其實，小豪宅會創高價，其來有自。因為坪數小，總價自然比大坪數低，就算拉高單價，付起錢來，對比於大坪數豪宅也相對價差無感，因此容易吸引許多家戶人數單純的中高階層的年輕單身貴族或雙薪夫妻，因而成為台北市第一件躋身200萬俱樂部的成屋小豪宅暨捷運宅。

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捷運宅價格豪宅化已成事實

但耐人尋味的是，儘管捷運宅有捷運的便利性，但是捷運共構的大樓的噪音與震動、人流複雜、車位稀少、空間有限、價格偏高等條件，過去社會大眾對此有不少負面評價，更不會是高資產階級的選擇，如今冠德案成功挑戰天價，不免令人擔憂，房價不僅回不去了，更是觸不及了。

根據實價登錄的資料顯示，台北市捷運宅平均房價為每坪85.5萬元，各捷運站再依區域位置、屬性及地價或高或低不同。以松江南京站的共構案「新東京宅」，平均單價是81.2萬元；南京三民站的共構案「台北摩根」，平均單價落在80.7萬元；永春站的「E.A.T國際館」共構案，平均單價是115.5萬元。

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另外，在預售屋市場也看到高單價的趨勢。台灣房屋指出，單價突破200萬元的小豪宅，在預售屋市場也一件接一件開出，包括位於大安區信義路四段的「耑岫」，最高單價每坪220.9萬；仁愛路三段「富邦藝庭」，每坪單價215.5萬元；光復南路「鑄慕」每坪單價205.9萬元。這三個案件都因臨近捷運站、地段優越、知名開發商興建單價表現突出。

對於高房價，使得一般人難以在台北市置產，削弱了居住權益，年輕人和新世代家庭想在台北市買房負擔沉重，進而影響生育率，也擴大貧富差距。政大地政系退休教授張金鶚認為官方與民間對房價的感受落差大，對此感到憂心。高房價讓人買不起、租不好，他認為健全巿場機制，讓房價逐漸合理，不僅房價所得比符合可負擔水準，租屋市場也要努力改善，讓「住者適其屋」。