受到去年央行限貸令及關稅戰影響，全台房市買氣持續降溫。根據地政局日前公布全台六都7月建物買賣移轉棟數，今年前7月房市交易棟數為11萬9058棟，年減27%，創近8年新低。儘管房市續冷，但業界人士觀察，三、四年前大批投資客搶進的預售案，最近因貸款資格不符急於合約轉讓，部分成交價差甚至達兩成以上，現在反而是自住族進場的好時機。

中央銀行在去年9月19日的第三季理監事會議中祭出第七波信用管制，更嚴格地限制房屋貸款成數，加上關稅戰使全球經濟動盪，加劇市場觀望氛圍，全台房市交易量持續低迷。根據地政局8月1日公布的全台六都7月建物買賣移轉棟數統計，合計共1萬8856棟，月增4.2%，年減29%。而今年前7月房市交易棟數為11萬9058棟，年減27%，創近8年新低。

據其統計，六都的7月買賣移轉棟數中，台中市年減率最高，達38.7%，其次為高雄市，年減35%。而台南市買賣移轉棟數為1701棟，創下2018年以來同期新低。顯示下半年房市受銀行貸款緊縮及關稅變化，整體交易量萎縮。

建商曝「買氣轉向」，市場出現合約轉讓潮

針對去年央行919第七波信用管制對房市的衝擊，精湛建設董事長陳志聲有深切觀察。他指出，限貸令上路壓抑了投資型購屋需求，使市場氛圍轉為觀望。特別是三、四年前搶進預售市場的投資客，如今面臨交屋，卻發現無法如期取得貸款，只能選擇轉售手中合約，因此讓預售市場出現合約轉讓潮。「像台中七期新案每坪開價65到70萬，轉讓的預售案卻只賣45到50萬，出現至少兩成價差。」

陳志聲說，雖然目前實價登錄的價格仍未出現大幅下修，但實際成交多為三、四年前的轉讓案，真正的新案銷售相當困難。建商本身不至於陷入財務危機，但市場信心確實動搖。「現在有很多人開始退屋，轉而購買價格較低的轉讓案，這些量一多，整個市場就會被影響，建商也會開始收手觀望。」

圖／業界人士觀察，台中七期新案每坪開價65到70萬，轉讓的預售案卻只賣45到50萬。照片為資料照，張智傑攝影。

轉讓價低於建商成本，自住族可趁勢進場

從這個角度來看，陳志聲認為現在反而是自住族進場的好時機。因為目前許多轉讓案的價格，甚至低於建商當初的土地與營造成本，「如果土地加營造成本超過一坪55萬，現在卻能用50萬買到，當然划算。」

他也補充，即使不符合新青安貸款的條件，民眾只要符合首購族條件、手頭有自備款，仍有機會申請到高成數貸款。目前利率約約2.6%，雖略高於三、四年前的1.7%，但貸款年限可拉長至30年甚至40年，降低月付壓力。

陳志聲建議，若想尋找這類物件，可透過房仲或租屋平台，搜尋「合約轉讓」關鍵字，主動洽詢預計年底至明年交屋的案件。未來兩年仍會是預售市場的調整期，但對有剛性需求的購屋族而言，正是觀察與出手的好時機。

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