台積電擴大投資美國鳳凰城後，當地房價、租金雙雙成長。但企業持續進駐，是否代表所有房地產市場都直接受惠？其實不一定。美國漢娜地產集團副總裁余承翰指出，人口成長不等於房價立即上漲，評估不動產投資時，仍必須同時考慮產業聚落、供需、空置率、價格基期、人口、稅負與不同市場的景氣循環，最後回到投資基本面。

世界不動產聯合會（FIABCI）國際商貿代表團9月15日於台中舉行「城市新未來」國際論壇，台、日、美等來自各國專業人士與會，研討下世代的城市發展與房地產趨勢。其中，近年台積電及半導體供應鏈赴海外設廠，如何牽動全球地產版圖，亦為論壇焦點。

台積電為何選鳳凰城？半導體聚落、地理位置成選址關鍵

活動現場，余承翰從台積電的選址策略出發，分析美國鳳凰城的產業聚落，以及辦公室、工業不動產、住宅與房屋稅等市場條件。

余承翰首先指出，台積電之所以選擇亞利桑那州的鳳凰城，一方面是基於當地天然災害風險較低，低濕度的環境適合半導體產業發展，水電等基礎設施完善，腹地充足，更重要的是當地已存在半導體產業生態系。

事實上，在台積電之前，英特爾（Intel）、摩托羅拉（Motorola）、艾司摩爾（ASML）、高通（Qualcomm）、霍尼韋爾（Honeywell）等科技大廠就已進駐亞利桑那州。台積電的進駐，可在既有的產業生態系上進一步發展。

在地理位置上，位於美國西南部的鳳凰城，可連結加州、德州與墨西哥市場，飛往洛杉磯、舊金山、休士頓、西雅圖等大城約2至4小時不等。更重要的是，亞利桑那州位於加州與德州之間，交通可串聯洛杉磯港，又鄰近拉斯維加斯及墨西哥，在物流上具有戰略位置。

圖／台積電選址鳳凰城的原因之一是，亞利桑那州位於加州與德州之間，交通可串聯洛杉磯港，又鄰近拉斯維加斯及墨西哥，在物流上具有戰略位置。取自鳳凰城官網。

台積電供應鏈進駐，為何鳳凰城工業地產空置率反而偏高？

然而，台積電供應鏈進駐鳳凰城後，是否帶動房地產利多？余承翰認為，兩者並不能直接畫上等號。因為數據顯示，鳳凰城的工業不動產空置率反而高於全美平均，這代表當地出現「供給過剩」的現象。

原因之一是，過去房地產利率較低時，市場已提前布局，期盼因應未來AI基礎設施、資料中心，以及各類小型工業空間的需求，累積了較多供給量。