聽過「PropTech」嗎？這字結合了Property和Technology，象徵各種與不動產相關的新科技。去年一整年遭受新冠疫情嚴重打擊的傳統房地產市場，突顯出亟需加快數位轉型的諸多缺點，也讓PropTech更受關注。

一月初的台北市議會，前陣子被「明倫社宅」爭議新聞狂打的台北市長柯文哲，對所有議員揭示了該市社會住宅面臨的破產風險。

有多危險？台北市目前規劃的50處社會住宅，總預算高達1605億元，扣掉市府自備款和中央補助，剩下93.6％（1503億）的資金缺口，都得跟銀行貸款。最麻煩的是，多數社會住宅的「自償率」，都低於以往預期。

圖／疫情大幅削弱了許多城市的房地產需求。

以完工的松山區「健康社宅」為例，政府原先在2017年預估自償率有135.8％，但截至去年統計，實際自償率只有94.4％。位於南港的「東明社宅」，80.9％的實際自償率也跟過往預估（102％）有差距。原因多來自營建成本上升、後續維護及營運成本過高等。

不敵疫情！中國「長租公寓」榮景破滅

為何蓋社宅的風險這麼高？因為，台灣同時具備颱風、地震、白蟻三大風險，加上有不愛惜房屋的租客，導致修繕成本常高於預期。

而興建成本的上升，則跟「缺工」因素有關。如台北市在2013年興建世大運選手村，當時每坪成本只要8.5萬員，到了2020年興建「經貿住宅」時，一坪已飆到15萬元以上，再低就沒有廠商想來投標了。

為此，台北市才會把算盤打到提高租金、增加店舖與停車場等其他收入，試圖避免55年後社宅可能破產的命運。

去年延燒至今的新冠疫情，更把房地產市場搞得野火燎原，十年前開始在中國大陸遍地開花的「長租公寓」，就是最新的受害者。

圖／受疫情衝擊，傳統房地產經營方式亟需改變。

長租公寓是企業以「包租代管」的形式跟房東簽約，把房子裝修後再出租，房客與金融機構以貸款方式簽訂一年租金、分12個月付款，讓長租公寓預先收到一年租金，可以此現金流進行財務槓桿、快速擴增營運點。