疫情拖垮房地產市場!是該關注 PropTech 的時候了

疫情拖垮房地產市場!是該關注 PropTech 的時候了
作者:邵鈺珊
攝影:陳之俊、蘇義傑、陳應欽
日期:2021-01-21

聽過「PropTech」嗎?這字結合了Property和Technology,象徵各種與不動產相關的新科技。去年一整年遭受新冠疫情嚴重打擊的傳統房地產市場,突顯出亟需加快數位轉型的諸多缺點,也讓PropTech更受關注。

一月初的台北市議會,前陣子被「明倫社宅」爭議新聞狂打的台北市長柯文哲,對所有議員揭示了該市社會住宅面臨的破產風險。

有多危險?台北市目前規劃的50處社會住宅,總預算高達1605億元,扣掉市府自備款和中央補助,剩下93.6%(1503億)的資金缺口,都得跟銀行貸款。最麻煩的是,多數社會住宅的「自償率」,都低於以往預期。

疫情大幅削弱了許多城市的房地產需求。圖/疫情大幅削弱了許多城市的房地產需求。

以完工的松山區「健康社宅」為例,政府原先在2017年預估自償率有135.8%,但截至去年統計,實際自償率只有94.4%。位於南港的「東明社宅」,80.9%的實際自償率也跟過往預估(102%)有差距。原因多來自營建成本上升、後續維護及營運成本過高等。

不敵疫情!中國「長租公寓」榮景破滅

為何蓋社宅的風險這麼高?因為,台灣同時具備颱風、地震、白蟻三大風險,加上有不愛惜房屋的租客,導致修繕成本常高於預期。

而興建成本的上升,則跟「缺工」因素有關。如台北市在2013年興建世大運選手村,當時每坪成本只要8.5萬員,到了2020年興建「經貿住宅」時,一坪已飆到15萬元以上,再低就沒有廠商想來投標了。

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為此,台北市才會把算盤打到提高租金、增加店舖與停車場等其他收入,試圖避免55年後社宅可能破產的命運。

去年延燒至今的新冠疫情,更把房地產市場搞得野火燎原,十年前開始在中國大陸遍地開花的「長租公寓」,就是最新的受害者。

受疫情衝擊,傳統房地產經營方式亟需改變。圖/受疫情衝擊,傳統房地產經營方式亟需改變。

長租公寓是企業以「包租代管」的形式跟房東簽約,把房子裝修後再出租,房客與金融機構以貸款方式簽訂一年租金、分12個月付款,讓長租公寓預先收到一年租金,可以此現金流進行財務槓桿、快速擴增營運點。

但疫情爆發後,許多城市先後停工、封鎖,空屋率大幅提高,租金水準也應聲下跌。據統計,中國已有26家長租公寓發生財務危機,連在美上市的蛋殼公寓(NYSE:DNK)和青客公寓(NASDAQ:QK),都無法倖免。

後疫情時代,房產業迎來三大數位趨勢

疫情帶來的高度不確定性,讓業者過去慣用的經營招式開始失靈,市場行情和數據評估大為失準,讓PropTech成了新寵。

首先,「整合數據」將是今年會看到的第一個趨勢。根據KPMG調查,疫情爆發前,美國只有58%的房地產公司有數位戰略。連最先進的美國都如此,更何況其他地方。

遠距工作的風行,讓許多員工開始遠離城市。圖/遠距工作的風行,讓許多員工開始遠離城市。

以近來頗受歡迎的資產評估平台Bowery Valuations為例,該平台能綜合公開數據、銷售金額、貸款狀況等相關數據,幫業者預測最新的市場動態,進而提供更好的訂價策略與資產管理方法,減少旗下房產的閒置率。

第二個趨勢來自「遠距工作」。受疫情影響,愈來愈多企業都允許員工可以不進公司、在家上班,一來鬆動主打商務空間的辦公區行情,二來也刺激郊區住宅的購置需求。事實上,這些影響不僅止於房地產,還會牽動電子設備、住宅裝潢、甚至餐飲等周邊產業。

最後,是VR(虛擬實境)賞屋及線上簽約,將是未來必要配備。跟大家愈來愈習慣線上購物一樣,現在也有不去現場看屋就簽約的租客,使Hemlane等遠距管理平台更為盛行。

台灣房地市場相對熱絡,但是否也會因此錯過了數位轉型時機?圖/台灣房地市場相對熱絡,但是否也會因此錯過了數位轉型時機?

無論是政府蓋的公共住宅、民間投資的長租公寓、或建商銷售的新成屋,房地產都是觀測一地市場行情的最佳標的。走出疫情泥沼後,會激盪出什麼新的經營策略?或使哪些PropTech躍為主流?值得關注。

關鍵字:產業
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邵鈺珊

邵鈺珊

Mercy ,遊走於數據科學和品牌行銷的跨域工作者,曾赴英國攻讀全球管理碩士、麻省理工學院策略與創新高管教育。由於分析工作始於提問,為提出更有價值的問題,以「不能只有我看到」的心情,將研究問題的角度分享給大家,為各種趨勢議題開啟更宏觀視野。

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