台灣房價沸騰，建商南北補庫存，其中台北新推建案量累積約2763億元，危老樓重建占總量1981億元創歷史新高

台北房市新案72%危老改建！獵地都更搶老屋藏「菜蟲甜蜜陷阱」

作者：林鳳琪

攝影：陳之俊

日期：2021-12-28

編按：全台房市延燒，建商南北獵地補庫存。面對土地大缺貨，尤其台北市寸土寸金，搶不到地就改搶老屋？台北危老改建熱，到底藏著什麼危機？

【文章時間：2021年12月24日】

2021年以來，全台房市各項紀錄，從推案量到房價，「創新高」「破紀錄」等奇觀連連。如今連過去數月來，「地少、價貴」鮮少有題材的台北市，竟也傳出「破紀錄」事件。

根據住展雜誌最新統計，2021年截至12月20日止，台北市新推建案量累積約2763億元，其中老屋重建（含都市更新、危老重建）竟高達1981億元，占北市總推案量約71.7％，創下歷史新高紀錄！

圖／陳之俊攝。（危老建築示意圖）

其實，對一個百年城市而言，早期開發的老舊城區，都更、老屋重建、商圈再造堪稱是翻轉舊城區重獲新生的契機。

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近日各界注目，麗寶集團聯手國家住都中心的「捷運圓山站西側公辦都更案」，簽約2年後，終於正式動土。

麗寶集團董事長吳寶田表示，集團將斥資43億元，打造以數位藝術休閒觀光為核心的「圓山綠水」新天地，並引進親子飯店福容大飯店，以及福容青年旅館品牌、美棧。

這個倍受關注的公辦都更案，被各界寄予翻轉「北市老舊大同區」為樂活宜居新城區的重要任務。

過去台灣老屋想取得容積獎勵重建，僅能靠都更，但跟圓山站公辦都更案不同的是，民間自辦都更，整合難度高，往往一個都更案，短則5、6年，長則20至30年才有機會開花結果，以北市來說，2016年老屋重建才占新建案約2成。

自從2019年《危老條例》通過後，小基地也能同享都更之高容積獎勵，這讓老屋重建占比逐年倍增，2020年破6成，2021年更一口氣飆達逾7成。

住展雜誌研發長何世昌分析，北市老屋重建攀升成推案主力，除素地少又貴外，缺乏高容積獎勵是主要關鍵。

都更建築容積獎勵達1.3倍，危老也有1.15倍，且危老條例整合門檻低，等同於都更特快車。因此，與其標高價搶素地，建商更願意買老屋重建，尤其是產權單一的整棟建築。

加上疫情重創飯店業，掀都會商務型飯店求售潮，老飯店因產權單純、原建築量體大，成了建商、壽險與金控業者眼中的「金雞母」。

但何世昌提醒，北市老屋重建市場攀升，高容積獎勵卻是「甜蜜的陷阱」，龐大商機下恐怕藏著致命危機。

據統計自2018年以來，北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上，供給量處於相對高水位，早已超過當時房市多頭的2014年。

另一個隱憂是，近幾年成交或拆除重建的飯店，未來若推案一併釋出，將推升老屋重建案破2000億元。若未來景氣反轉，需求降，又逢推案大增，銷售風險將因此上升。

「業者應居安思危，慎防掉入高容獎陷阱當中，以免『菜蟲吃菜菜下死』」何世昌說。