台灣房價沸騰,建商南北補庫存,其中台北新推建案量累積約2763億元,危老樓重建占總量1981億元創歷史新高

台北房市新案72%危老改建!獵地都更搶老屋藏「菜蟲甜蜜陷阱」

台北房市新案72%危老改建!獵地都更搶老屋藏「菜蟲甜蜜陷阱」 圖/信維市場危老建築。陳之俊攝。
作者:林鳳琪
攝影:陳之俊
日期:2021-12-28

編按:全台房市延燒,建商南北獵地補庫存。面對土地大缺貨,尤其台北市寸土寸金,搶不到地就改搶老屋?台北危老改建熱,到底藏著什麼危機?

【 文章時間:2021年12月24日 】

台灣房市奇觀接,沒有最驚奇只有更驚奇

2021年以來,全台房市各項紀錄,從推案量到房價,「創新高」「破紀錄」等奇觀連連。如今連過去數月來,「地少、價貴」鮮少有題材的台北市,竟也傳出「破紀錄」事件。

根據住展雜誌最新統計,2021年截至12月20日止,台北市新推建案量累積約2763億元,其中老屋重建(含都市更新、危老重建)竟高達1981億元,占北市總推案量約71.7%,創下歷史新高紀錄!

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陳之俊攝。(危老建築示意圖)圖/陳之俊攝。(危老建築示意圖)

其實,對一個百年城市而言,早期開發的老舊城區,都更、老屋重建、商圈再造堪稱是翻轉舊城區重獲新生的契機。

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近日各界注目,麗寶集團聯手國家住都中心的「捷運圓山站西側公辦都更案」,簽約2年後,終於正式動土。

麗寶集團董事長吳寶田表示,集團將斥資43億元,打造以數位藝術休閒觀光為核心的「圓山綠水」新天地,並引進親子飯店福容大飯店,以及福容青年旅館品牌、美棧。

這個倍受關注的公辦都更案,被各界寄予翻轉「北市老舊大同區」為樂活宜居新城區的重要任務。

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過去台灣老屋想取得容積獎勵重建,僅能靠都更,但跟圓山站公辦都更案不同的是,民間自辦都更,整合難度高,往往一個都更案,短則5、6年,長則20至30年才有機會開花結果,以北市來說,2016年老屋重建才占新建案約2成。

自從2019年《危老條例》通過後,小基地也能同享都更之高容積獎勵,這讓老屋重建占比逐年倍增,2020年破6成,2021年更一口氣飆達逾7成。

疫情下飯店紛紛改建求售,案量暴增釀危機?

住展雜誌研發長何世昌分析,北市老屋重建攀升成推案主力,除素地少又貴外,缺乏高容積獎勵是主要關鍵。

都更建築容積獎勵達1.3倍,危老也有1.15倍,且危老條例整合門檻低,等同於都更特快車。因此,與其標高價搶素地,建商更願意買老屋重建,尤其是產權單一的整棟建築。

加上疫情重創飯店業,掀都會商務型飯店求售潮,老飯店因產權單純、原建築量體大,成了建商、壽險與金控業者眼中的「金雞母」。

但何世昌提醒,北市老屋重建市場攀升,高容積獎勵卻是「甜蜜的陷阱」,龐大商機下恐怕藏著致命危機。

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據統計自2018年以來,北市新建案可售戶數已連續4年超過6000戶以上,供給量處於相對高水位,早已超過當時房市多頭的2014年。

另一個隱憂是,近幾年成交或拆除重建的飯店,未來若推案一併釋出,將推升老屋重建案破2000億元。若未來景氣反轉,需求降,又逢推案大增,銷售風險將因此上升。

「業者應居安思危,慎防掉入高容獎陷阱當中,以免『菜蟲吃菜菜下死』」何世昌說。

《遠見》原文連結:https://www.gvm.com.tw/article/85551

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關鍵字:產業趨勢地方台北
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