專家分析,高雄房地產將形成3大新興聚落:北高雄的橋科、岡山;南高雄的亞灣;居中則是鳳山的衛武營。

台積電設廠沸騰高雄房市!建商看好3大熱區,北漂青年嗨回家了

台積電設廠沸騰高雄房市!建商看好3大熱區,北漂青年嗨回家了 圖/張智傑攝。(示意圖)
作者:林鳳琪
攝影:池孟諭
日期:2021-11-04

11月9日台積電正式柏板,確定在高雄設立晶圓廠。高雄近來受惠產業進駐,吸引科技產業人口移入,連台積電都可望設廠,許多北漂青年因此直呼「要回家了!」但這一波投資熱潮,哪裡才是潛力房市熱區?在地建商又怎麼看?

從高雄科技大學頂樓望出去,眼前一整片偌大綠林地,令人難以想像,這200多公頃的素地,2年後,即將變身產值達1800億元的橋頭科學園區(以下稱橋科)。

快快快、趕趕趕,是高雄市希望迎頭趕上開發科學園區的主節奏。

負責籌備與招商的官員表示,橋科預定2021年底開放合格廠商選地,2022年啟動基礎建設,邊整地、邊蓋廠,2023年廠商就能進駐「開發時程比其他科學園區還要快上一倍。」

一位地方產業人士分析,橋科已被規劃為南方半導體科技廊道中最關鍵的基地。如今全球晶片荒,加上各國搶建半導體供應鏈,誰能提出快又好的招商條件,誰就能搶得先機。

於是,廠商急,政府更急。如果產業來了,就業機會就會變多,安家落戶的剛性需求立刻浮現。

高雄市副市長林欽榮證實,市府曾評估,隨著產業陸續進駐,未來光是北高雄,企業安家居住需求,至少就有8萬戶。

知情人士透露,不僅橋科帶動橋頭房地產熱絡,高雄仁武產業園區,前陣子規劃13個新區塊,想不到一口氣來了100多家公司競爭,他形容「這一次產業湧入高雄熱潮,前所未見。」

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受惠產業進駐、就業機會大增,吸引科技產業人口移入,帶動高雄房市大熱。池孟諭攝。圖/受惠產業進駐、就業機會大增,吸引科技產業人口移入,帶動高雄房市大熱。池孟諭攝。

20年來,深耕高雄美術園區豪宅建案的皇苑建設董事長郭敏能觀察,2021年上半年開始,不少半導體大廠的高階經理人已搶先置產,在台積電赴高雄設廠消息曝光前,高雄房市早已蠢蠢欲動「這一次,產業真的來了!」「台積電,就是那把火!」

北漂多年始終「回不了家」的工程師陳先生充滿期待說「看到台南同事能回家,這次終於輪到高雄了。」

任職化工廠的宋姓高管,因為疫情剛從大陸返回高雄老家,發現房價突然驚漲,忍不住直呼「我從未看過這種情景,很不習慣」下不了手的他,已打算先往蛋白區布局。

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皇苑建設董事長郭敏能觀察,這次高雄產業轉型,房市可望循台南模式爆發。池孟諭攝。圖/皇苑建設董事長郭敏能觀察,這次高雄產業轉型,房市可望循台南模式爆發。池孟諭攝。

潛力房市熱區1/皇苑逆勢蓋精品宅:布局美術館區、農十六特區

郭敏能每天一早固定快走2小時,從美術館沿著凹子底森林公園、農十六特區走一圈,來回一趟約14000多步。

「這條綠園道全長15.37公里,是台灣城市內少有的」郭敏能口中,北高雄公園綠地密度最高的住宅區,是高雄近年搶手豪宅區,其建案都圍繞在這綠色廊道旁。

上個月,皇苑世紀館成交價每坪逾56萬元「打破高雄紀錄了!」郭敏能笑說,相較台中豪宅都站上90萬了「高雄真的很便宜。」

曾任高雄市工務局科長,郭敏能對「蓋好宅」有著旁人難以理解的堅持。

1991年甫創業就遇上房市逐漸走下坡,但他逆勢操作,棄「販厝」,改蓋精品宅。

2001年,高雄房市慘淡,約30%建商倒閉,同業揚言出走高雄,他卻借貸買下美術館第一排土地,逆勢大推每戶70坪以上,每坪16萬的豪宅,沒想到,2個月完銷,跌破業界眾人眼鏡。

他分析,景氣差,金字塔上層5%的豪宅客群,是最不被影響的一群。

皇苑的人文系列,為其奠定高雄豪宅建商地位。2004年,前總統陳水扁移居高雄人文首璽,更讓皇苑紅遍全台。

高雄同業形容,郭敏能蓋房子像打造藝術品,1年僅蓋一棟,鍾情美術館一帶,外地人想買皇苑的房子還得看運氣。

皇苑2021年初標下岡山新市鎮土地。看好半導體產業進駐,將帶動高雄翻轉為科技城,年屆70,老驥伏櫪的他,正瞄準橋頭科學園區工程師遷徙潮。

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高永建設總經理徐淑美是建築業界少數的女性企業家,「大船入港」是她堅持20年的心血。池孟諭攝。圖/高永建設總經理徐淑美是建築業界少數的女性企業家,「大船入港」是她堅持20年的心血。池孟諭攝。

潛力房市熱區2/高永蹲點近20年:產業利多,亞灣特區前景夯

除了北高雄產業進駐、帶動人才入住外,高雄港邊的亞灣特區,定位高雄經貿園區,也快速成形

來到亞灣區建案「大船入港」高樓層,高雄港灣美景一覽無遺。近年最具代表的豪宅指標,背後推手是高永建設總經理徐淑美。

高永建設是高雄32年歷史的建商,建築專業背景的徐淑美,站在自家豪宅指著窗外高雄港,對高雄未來下了註解「台灣未來50年看高雄,高雄未來看亞灣。」

徐淑美表示,亞灣被定位是南方半導體科技廊道「前店後廠」中的「前店」,地位堪比台北內湖與南港軟體園區,兼具港口、國際展覽中心、軟體園區,以及5GAIoT創新園區。

在高雄深耕房地產多年,徐淑美感嘆「高雄底子(基礎建設)其實很好,高雄的建築品質也不差台北、台中,房價卻差很多」這20年來,高雄經濟發展的「柴薪」早就都準備好了,卻遲遲沒能點燃,這一次總算盼到產業之火進駐。

「亞灣也是5G示範場域,未來5年,中央打算投資110億元,微軟、思科這些跨國企業都要來了」「經濟成長動能都在這。」

2003年時,亞灣區一帶還是鐵皮廠房倉庫,一片荒涼,當時高永標下1200坪基地,眼前就是高雄港美景。

從此她在這琢磨快20年,光是前期規劃,就耗了近5年,設計圖一改再改,從透天厝,改為大樓,再改成如今的「大船入港」。

但光有好設計還不夠,還得等時機對了,對的產品,在對的時間進入市場,才能找到對的客戶。

如今落成的「大船入港」,除屋頂搭配綠能光電,更是高雄厝3.0的節能減碳示範建築。

同業透露,「大船入港」因地理位置稀有,每坪開價39~59萬元,更是打破了區域行情紀錄。

華友聯董事長陸炤廷看好高雄即將反轉,未來考慮針對科技業高管推出酒店式公寓。池孟諭攝。圖/華友聯董事長陸炤廷看好高雄即將反轉,未來考慮針對科技業高管推出酒店式公寓。池孟諭攝。

潛力房市熱區3/華友聯專攻重劃造鎮:擅社群行銷,擄獲科技新貴

談到台積電威力,高雄建商、華友聯董事長陸炤廷感受深刻。

以華友聯左營果貿建案為例,一期2018年預售每坪約18萬,蓋好後成屋轉手就是25萬,陸炤廷因此直言「光造價成本就13萬,我們賣太早、太便宜!」「2022年就是3字頭了。」

2021年台積電高雄設廠消息一出,通膨加速建築成本上漲,陸炤廷坦言「這一波,不論是土地或營造成本,跳躍之快,我從未見過。」

高雄科技廊道引動的遷徙潮,陸炤廷很早就嗅到。

例如華邦電斥資3000多億在路竹科學園區擴廠,宿舍需求驚人,直接找上華友聯合作。

「台灣買地成本愈來愈高,蓋好賣掉就買不回來了,我們考慮以租代售,針對科技大廠中高階員工,考慮推出酒店式公寓」陸炤廷說。

從規劃重劃區起家的華友聯,產品多是大型造鎮案,客群以年輕首購居多。

8年前,陸炤廷29歲接班,被稱為最年輕的少年「董ㄟ」,因為更懂年輕人,他不僅賣房子,還兼營五星級幼兒園,甚至買房送每年定期粉刷、社群服務,擄獲年輕族群,讓華友聯成功從重劃區推手轉型為高雄一線建商。

陸炤廷分析,高雄年輕夫妻年收入僅約80萬元,僅南科上班族的5成,負擔不起貸款,是高雄房市居六都末段班的主因。

「市長這次很積極,聲量都做出來了」看好高雄可望翻轉為科技大城,屆時不僅北漂遊子返鄉,更會吸引一批科技新貴南漂。

取自臉書「高雄旅遊網」。圖/取自臉書「高雄旅遊網」。

未來高雄房產熱區分布如何?外界分析有3大新興聚落

一是北高雄,以橋科、岡山為核心的生活圈。南高雄亮點則在亞灣。居中的鳳山中城,將以衛武營為核心,捷運橘線與黃線在此交會,串連起三民與鳳山2大人口密集區。

高雄產業型態才剛要改變,當地沉寂多年的房地產就動起來了,未來如何改變,值得關注。

林鳳琪整理。圖/林鳳琪整理。

《遠見》原文連結:https://www.gvm.com.tw/article/83562

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關鍵字:產業趨勢競爭力
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