圖／馬來西亞吉隆坡市容。取自Unsplash。攝影者Sadie Teper。 
2021年，馬來西亞全年房屋交易量為30萬0497戶，對比2020年疫情剛起的29萬戶，明顯緩步回升。
2021年第四季的交易量，也較前季成長62%，達9萬9462戶，而2022年第一季的交易量，則稍稍回落為9萬4544，為近2年次高量。
若以此交易量推算2022年的交易量，估計將回到疫情前32萬戶以上。依照房地產市場「量先價行」的邏輯，筆者認為未來價格也將逐步回升。
圖／馬來西亞2022Q1房屋市場成交量與成交總金額皆維持在高檔。立宇資本提供。
過去馬來西亞建商大量蓋房，使市場供應量增，可疫情期間去化減速，市場未售出房屋因此仍維持高檔。
不過，儘管新推出的預售案逐漸減少，僅先前核准的建照仍推出市場進行銷售，但統計新開工的住宅新增了43.5%。
反觀需求，在疫情期間被壓抑，經濟狀況使自住及投資都停滯，造成供應與需求失衡問題愈趨嚴重。
圖／未售出房屋量統計，立宇資本提供。
圖／馬來西亞完工、新建及預售之住宅及商場數統計。立宇資本提供。
最壞的狀況似乎已經過去！
Covid-19在大馬已被歸類為普通流行病，逐步開放的國門，以及不再面臨封城的情況，當地人多認為房市已落底，過去2年因買賣價差過大，買賣雙方認知難以接近，才使交易量下滑。
因此，買方自2021第四季起就逐步回歸市場看房，交易量創下近期最高，房市逐漸熱絡，交易量甚至超過疫情前的水平。
捷運運載效能使郊區進都市省掉不少通勤時間，而馬來西亞MRT早於2018就完工，但由於僅第一線捷運運作，過去使用量仍限於沿線居民，難以擴散。
目前MRT第二線的第一期路段，終於在2022年6月開通，全線則預計於2023年1月開通（Kampung Batu to Putrajaya)，屆時尖峰時間每3.5分鐘會發出一班車，共49車次、每車可搭載1204乘客，相信勢必會有效紓解城市交通。
隨著捷運第一線完工，第二及三線陸續推進，筆者觀察，可能複製20年前台灣台北捷運通車狀況，所謂的捷運宅將陸續推出，並獲得市場青睞。
而捷運連結都市與郊區，大大縮短交通時間，也會擴大都市生活圈的範圍。
過去2年，房地產交易低落的原因，與買方不願加價、賣方不捨得讓價有關，買賣雙方在價格認知上差異大，使交易不易達到共識。
而大馬2022年以來，新冠疫情終告一段落，政治也趨於穩定，多數買方認為，價格差不多落底了，加上通膨預期，自第一季以來，看房數量大增，不少買家進場「挑好貨」，把握屋主心態還沒轉強，過去2年沒買、觀望、沒談到價格的絕佳時機。
近2年東協各國房價漲幅最大為新加坡，在疫情期間，仍積極吸納外國資金，加上香港外溢效益，大量港人移居新加坡，使當地房價創下史上新高，私人住宅租金，在2022年第一季，漲幅達到4.2%，和2021年底相比，漲幅將近翻倍。
又越南部分，也在疫情和緩後，自住需求大幅出籠購屋，越南河內房價已連續10季上漲。
圖／立宇資本提供。
至於大馬有望在4月1日國境開放後，落後的房市補漲嗎？
近期因戰爭等國際情勢，造成原油價格飆漲、通膨問題隨之而來，加上美聯儲持續升息的效應，不僅使熱錢從新興國家撤出後流進美國，美元指數最高也來到105.65，為20年來新高。
對於大馬鄰國近期房價漲幅高，各國政府開始打房，利用稅務調控等手段抑制房價，現況政治穩定、經濟回復的大馬，反而會是熱錢Parking的選擇。
又前述提到，國內需求回籠，預計2022年下半年能維持上半年榮景，房地產交易持續「量升價穩」，所以馬來西亞房地產落後補漲，後勢可期。
圖／馬來西亞捷運。取自Unsplash。攝影者Nalau Nobel。
跟很多先進國家的腳步一樣，城市發展重要的交通建設在2022年起陸續復工、完工後，馬來西亞城市發展將被推向另一個里程碑。
更好的交通建設、改善的塞車問題、穩定的政治情勢，都有望讓馬來西亞的未來幾年能有嶄新成長與樣貌，我們持續期待與觀察。
