圖／立宇資本提供 
我們先定義什麼是「奧客」，每晚開趴、不付租⾦、甚⾄破壞房⼦，各種狀況該如何解決？
⼀般租約內通常會律定租客必須在每⽉租⾦⽀付⽇最遲 7-10 天內完成付款，超過約定時間房東可以依合約約定的年利率 8%（依延遲天數計算）滯納⾦求償損失。這是⼀般的狀況，但若房客不付呢？可以直接從押⾦扣除嗎？
是可以的，依照合約，可以發⼀封正式通知信給租客，附遲繳租⾦的收款時間等事證，正式告知租客將從未來退租時應退還的押⾦中扣除。當然也可以選擇不要在第⼀次遲交就對租客罰款（⼈性本善原則），可以給警告信 warning letter 讓租客知道房東在意租⾦準時⽀付，避免下次再發⽣相同情事。
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付租⾦是租房最基本的義務，不付房租真的可以是奧客之最。處理不付租的三個步驟：
一、房東可以在未收到租⾦ 7 天、且未能取得租客聯繫及回覆（解釋為何遲付），⽤簡訊、email 及投實體信到租屋處之⽅式發送警告信，要求租客於 7 ⽇內給付租⾦、滯納⾦罰款，並加註於 7 ⽇內若未付款將停⽌電梯、⼤⾨卡的使⽤。
二、7 天後若租客仍沒有回應，建議做出第⼆次警告信（再加 7 天），同時請記得透過住處的管理中⼼了解租客是否還在此單位進出（調閱⼤⾨卡、監測社區攝影機）。
三、最後⼀步需要請租屋處管理單位進⾏停通⾏卡等作為，要求租客付租⾦或選擇遷離。
以上若還未能取得回覆，則需要尋求法律及警⽅協助了。
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曾經有租客三個⽉沒繳租⾦、屋主也沒特別留意，房東在發現後不論⽤電話或是上述的⽅式都聯繫不到房客，去管理室查租客最後⼀次刷卡時間是在三個⽉前、⽽且是只有進沒有出的刷卡紀錄。
發⽣此狀況應先到警局備案，同時進⾏上述三步驟（可以縮短通知時間），經過電話、按⾨鈴、投信後，由警察協同屋主及管理單位直接進入該單位巡查，現場錄影存證。這個案例還好房客只是不告⽽別，沒有在屋內發⽣憾事（如非⾃然⾝故），算不幸中的⼤幸。
房屋內的硬裝（裝修）及軟裝（傢俱、家電）會因為時間產⽣效能減損或故障，損壞⼜分為⾃然損壞跟刻意損壞，⼀般在英⽂租約上會看到 wear and tear（或稱⾃然磨損）的合約內容，這點是房屋狀況中最重要的內容，房屋出租中東⻄壞了要修、退租後房屋復原等都跟這個條⽂內容有關。
建議在 wear and tear 中要明確定義什麼樣的程度屬於⾃然損壞、多少⾦額由租客⾃修等條⽂。對於使⽤年限已久的電器⽤品，可能會遇到壞了沒有零件修的狀況，建議都將相關的情境列出在租約之中，以減少後續租屋後的糾紛。
以上所稱奧客狀況，筆者認為可以在出租前就有效的控制或避免。
要取得租客⾝分證/護照/⼯作證，甚⾄是良⺠證，也了解該租客是從事哪⼀類型的⼯作、⽣意，有多少⼈⼝會進住等。曾發⽣房東為了趕快租掉，仲介沒有確認租客⼯作及狀態，結果房屋被跨國詐騙集團租⽤，房內放了機台、電話，還住了很多員⼯每天進進出出，太複雜的⼈員進出搞得社區管理層都來關⼼。
後來警⽅破獲這個詐騙集團，屋主也被懷疑是否是共犯，花了很⼤功夫上法庭、提證據，賺了⼀點租⾦卻搞得⾃⼰揹上很⼤的風險。筆者建議若⼀開始審核房客⾝份時覺得不太對勁（如缺⼯作簽證、年紀很⼤還在拿學⽣簽證、名片拿不出來等），建議就不要租了吧！以免節外⽣枝。
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合約！先禮後兵，提早講好比後⾯再來吵架好。
台灣的包租公/婆們，有些會⽤⽂具店買得到的制式租約，⽽專業⼀點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改，更職業級的有請律師或地政⼠撰寫專業版本，你是屬於哪⼀種？
很多台灣的包租公是⽤⽂具店的版本，但到了國外可別這樣搞，不要覺得⽤ line、whatsapp 講好就好，所有的約定⼀定要『⽩紙⿊字』明確地標註在租約中。有時租客會要求⽤他的租約版本，你⼀定要再三看過是否有不平等條約在其中以免吃⼤虧。
提⼀個常⾒租客對房東的不平等條約就是『提早解約』的條款，有些會稱為『expats clause』，是針對外派⼈⼠設計，條⽂提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市，房東需無條件解約並退回押⾦。
這點很保護租客，不過對已經付仲介費（通常等同⼀個⽉租⾦）及其他費⽤的房東來說相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關⽂件證明調職，⾄少要住滿 6-8 個⽉以上，於搬離前 60 天前通知等條⽂，讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易就讓租客想換就換。
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就像 check in 住飯店⼀樣，客⼈總是希望可以提早進住、提早⽤游泳池健⾝房，然後第⼆天可以睡到晚晚最好吃完午餐再撐⼀下才退房，重點以上希望是不⽤付費！租客也會有類似⼼態及需求，當租客要求提早入住時，房東可以作為是其中⼀個談判條件，在不影響租房狀況下（有些時候房⼦空著也是空著，還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談）可以有條件、但不收租⾦的同意租客提早入住。建議可以在租約上直接將『提早入住』加入租約條件中。晚退則依照實際狀況，談妥即可。
在打租約前要再三確認清楚彼此需求跟房屋現場狀況，雖難免有⼩遺漏需要入住後再協調，但⼤的項⽬⼀定要提前確定。曾經有租客搬進去第⼀周嫌床鋪太軟，第⼆週嫌沙發太硬，第三周嫌冷氣不夠冷等，這些都會造成租客在租賃期間與房東的嫌隙，建議都要在租約簽訂前將⼤項⽬都確認清楚。
如果前⾯都溝通很多了，不幸還是遇到要求非合約內應執⾏項⽬的客⼾，可以設定⼀個時間點（通常會再搬進去的⼀週內），請房客⼀次將要增加的項⽬提出，列出所有成本後跟房客談哪些是房東可負擔、哪些由房客⾃⾏⽀付，⼀次談總比⼀直談要有效率。
東⻄壞了⼩問題再修就可以，⼀般有個不成⽂約定是房客入住 30 天內若家電測試時壞了房東要搞定、30 天後依照 wear and tear 精神處理，有遇到問題就盡快回報給房東，可以提早完成修繕，讓房客住得安⼼。包租公們也可以直接在合約中直接列出試⽤期時間如 15 天（類似租屋鑑賞期，不能退租只能修繕家電），時間到之前需要提出異議，過了時間後則會視為⾃然或⼈為損壞。
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請物管⼈員將房屋的每個⾓落都拍照存證，比對先前租屋前的房屋狀態，實際操作每個家電確認還堪⽤。
收房時爭議最⼤除了家俱家電的狀態外，幾項比較需要花費⼤錢整理的項⽬如冷氣、窗簾、沙發等，若租客說已經清理了，記得請租客務必提出清潔的收據，有必要電話向清潔公司驗證是否已清潔完成（因為有些清理不容易看到如清冷氣內部）。這樣在下個房客入住時，也能提供相關的收據，證明已清潔完成。
海外置產是⼀個讓⼈興奮的事，畢竟能在國際的其他國家擁有地產表⽰事業有成。不要讓海外的房產因為管理問題反⽽成為⿇煩事，畢竟要親⾃過去管理實在不容易。只要該做的做到，房東該負的責不要推卸，與在地的物管公司配合管理物業，並在出租前做好租客調查及租約管理，相信你的屋⼦⼀定可以在幾年後能夠達到你期待的投資報酬，或⾄少要能保持美美的狀態。
