國際及台海情勢加上美國聯準會升息,使國內避險情緒升溫,國外配置房地產前要考慮地緣政治、匯率等風險

俄烏開戰該海外置產?投資房市「肥咖出國3時機」搶房價觀光財

俄烏開戰該海外置產?投資房市「肥咖出國3時機」搶房價觀光財 圖/東南亞屬於高成長相對風險也較高的地方,投資前應確保風險可控後再投入。資料來源Bear Chang。方格子提供。
作者:方格子VOCUS
日期:2022-04-21

近期國際發生的俄烏戰爭引各界撻伐,身在台灣的我們難免聯想近年持續進逼的中共政府,擔憂戰事發生台海的時間點、情境及如何反制。筆者感受近期戰爭,加上美國聯準會升息、國際及台海情勢等問題,國內避險情緒節節升高。正值各國陸續開放國門之際,海外資產配置議題又重新被關注。資產配置需知道哪些事?本文將專注探討進行海外房地產配置前應注意事項。

資產配置的觀念釐清

資產配置的報酬率,指的是5年以上「中長期的分散投資之年化報酬」,而資產配置的目標,不是在追求利益極大化,而是透過犧牲少部分報酬來減少不確定、波動的風險。

也就是說重點應該放在降低波動,不是追求最高回報,且要把評估時間拉長,才會看到成果。

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海外置產區域大不同

發達國家庭海外資產配置比重約15%,如新加坡,由於自身市場太小,資本市場發達,海外置產比例更高達37%。

世界不缺對的投資地點,在置產前應分析自我財務性格,再選地方、產品。

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投資保守穩健型

若你是保守型投資人,適合跟國際的大型基金、富豪走,這些基金通常會找穩健、風險低(相對成長性也較低)的城市,如倫敦、紐約、東京等國際一線大城市。

這些地方政經局勢相對穩定、整體配套也穩,大型資金會選擇這種高穩定、報酬不那麼高,之後脫手容易的地點進行投資。

資金部位大、保守型的投資人,應尋求未來相同需求及個性會投資的地點進行資產配置。方格子提供。(示意圖)圖/資金部位大、保守型的投資人,應尋求未來相同需求及個性會投資的地點進行資產配置。方格子提供。(示意圖)

這樣的資金,約投資期在5~8年,租金年化報酬的滿足點會在3~5%左右;房價漲幅則抓每年穩定5%左右的成長,以上投資條件基本就符合大型基金的獲利要求。

另外,由於一線城市的流通性佳,未來要脫手,找到下一家進場接盤也較容易(物件金額高需要其他大型的業主願意盤走)。

簡單說,就是「投資回報穩定」「風險可控」「流通性佳,容易出場」,若你屬於保守穩健,且資金部位較大的投資人,可以選擇這樣的地點來進行配置。

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投資積極攻擊型

通常在發展中的國家,會有較高的回報機會,因為國家城市仍在發展,人口持續增加、年輕人口多,自用需求強勁,在地基礎建設也持續進行,帶動城市發展,這樣的地點通常人口會持續淨流入,都市化過程會使城市版圖持續擴張,經濟持續成長、人民收入增加,則房地產成長可期。

另一種是熱錢型,因該地開放外資進入投資、置產,外國工作者移入,在本地工作、居住,甚至長期定居,外來人口增加,使房地產需求增加,會先帶動租金成長,然後房價成長。

以上這樣的地點,多位於開發中的東南亞或一些新興的中南美洲國家,還有人口大國印度等,皆容易找到。

提醒一點,高成長伴隨的通常是高風險,要能夠有部分程度的掌握風險,才決定入場投資。

海外投資5大系統性風險

1. 政治風險

這不容易預測,但可以長期觀察。

至於要看什麼呢?簡單建議看當地政府執政狀況,從近幾年政黨是否輪替、若有輪替的整體經濟成果及民間支持度來看。

政治如果穩定,可減少未知風險,通常同一政黨若長期執政,雖可能陳腐,但至少不會因變動而讓政策變得不確定。

2. 經濟&房地產相關數據

➤ GDP

國民生產毛額GDP是最容易觀察的指標,最好一次看過去10年的表現。觀察是否持續成長,也要看未來一年或數年,各國際機構的預測。

➤ 房價指數&人均收入

房價指數建議分別從10年、5年、2年,來了解走勢變化,觀察是否穩定且持續成長(搭配市場的時事來看)。

除此之外,當地人均收入及房價之間的關係,也就是國內最愛用的「房價所得比」,藉以觀察需求與供應的價格平衡。

若過高,不代表一定不能買,而是要搭配其他指標,如重大建設、經濟成長、融資貸款取得的難易度一起來看。

➤ FDI

外國直接投資FDI,可看出一個國家對外資的吸引力。

此指標同樣要連續看3~5年,觀察其成長性。外資在投資前考量的因素,會比一般投資人要縝密很多,此指標務必留意其變化!

3. 地緣政治

這次俄烏戰爭及過去中東區域地緣政治所造成的不穩定,一次或長期的對抗,使經濟發展受限,外資也列當地為高風險區域、降低投資。

台灣的狀況,近年亦受地緣政治影響,發展受限,這些都應列為參考指標。

4. 重要建設發展|交通建設捷運高鐵、自由貿易區、商業中心或重劃區等

台灣在過去幾年歷經不同階段的基礎建設、自貿區設立、新的商業中心、重劃區等事件,每每都能在區域國家的發展上有所助益。

過去仲介業者,多喜歡就一些區域的基建發展作爲行銷重點,告訴客戶這樣的建設將帶來多少效益、資源,這方向是對,唯存在如期執行及執行與否的風險。

特別在發展中國家,若遇到政黨輪替後政策改變,也不乏遇到合約都已經簽了,卻無法執行公共建設的窘境。

這樣看來,重要建設必須搭配「政治風險」一起看,會比較準確,不要片面相信政府建設的計畫,應確保如期完工,才能依個人計畫投資獲利了結。

5. 匯率風險

「成也匯率、敗也匯率」是過去幾年有在海外置產的心聲,特別在幾個發展中國家。

發展中國家因為正在發展,匯率波動較大,有發生房價雖穩定成長,但匯率產生虧損,在匯率波動大的地方,匯差甚至吃掉房價漲幅。

匯率的不確定性及無法預測性相當高,而房地產通常是5年以上中長期的投資,若對匯率特別在意的人,建議只能選擇發展相對較高的國家,來進行資產配置。

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精算成本,你才能保本!

投資一定有風險,做海外投資有很多貓膩藏於其中,要「先保本、再獲利」。很多投資人看到「低總價」「高投報率」「保證回酬」,卻忽略了「成本」!

不要小看海外置產的成本,從可計算的稅務,如印花稅、資本利得稅、租金所得稅來看,以及房屋管理費用、地稅、房屋稅等政府相關規費,還有持有期間裝潢修繕費用、交易時產生的仲介服務費及律師費等。另外可能的隱形的成本,好比匯損及匯差、機會成本及資訊不對稱可能產生的成本,也都要留意。

現在各國大追稅,不只美國有所謂的「肥咖條款」(FATCA),台灣其實也有海外所得的課稅課題。

目前國內會計師有很詳細的說明,本文不再贅述,可以參考「海外所得課稅」說明。

以上還有很多細節,沒經驗又怕麻煩的投資人,聽完可能就不想投了,畢竟海外置產,真的不是一般投資人可以進場的。

建議進場前,一定要找合法、專業的投資顧問,且提供完整的售前資訊、售後服務,才更為安全。

更重要的是,進場後,顧問要在幾年後陪伴你安全出場,以免後續找不到人協助。

The Luma Hotel KK。資料來源Marriott Design Hotels。方格子提供。(示意圖)圖/The Luma Hotel KK。資料來源Marriott Design Hotels。方格子提供。(示意圖)

未來幾年海外置產投資趨勢

飯店投資,我認為是海外置產一兼二顧的好生意,因為除房地產的增值預期外,有一個固定租客(可能是自己經營或租給別人作為飯店使用),且飯店營運在疫情後,有機會迎來革命性改變,如長住客、workaction的工作旅遊客。

加上現在買物業,相對比前幾年要便宜許多,價格相當好,只要找到好標的、對的品牌跟經營團隊,就是進場投資的絕佳時機!

目前已進入後疫情階段,各國陸續開放國境,紛紛祭出入境前打完2劑疫苗,並於出發前做完PCR檢測,入境後不用隔離的政策。

以上先不論疫情(因被視為地方流行病),這對於要跨國工作、投資的人來說,對比過去2年,各國已是相當方便。

不過甫開放後,相信難以迎來和過去一樣的海外旅客,將會分成3階段:

第一波

我認為會帶來壓抑許久的商業互動、投資,慢慢的國外工作者回到自己工作崗位,新進的外派也會過來,逐步帶動市場房地產「需求」(正在發生中)。

第二波

若疫情沒有因此失控,接下來,各國逐步開放,就是迎來下一波熱錢的時間點,壓抑很久、很久沒買「大」東⻄,該資產配置的、該躲戰爭的,都會在第二波時間點發生,時間點約落在2022年Q3之後。

第三波

等一切更正常化後,就會正式迎來觀光客。到時市場會逐步回復到疫情前的正常狀態,我認為時間點會在2023年Q1之後。

海外置產水深及胸,不可不慎!過程中會因需求者狀況、目的不同,執行作法及結果也因人而異。

在海外置產前,務必先評估清楚,切勿跟風。先保本再求利!祝福各位讀者成功。

本文透過「方格子直送」計劃合作轉載,作者Bear Chang,原文《海外資產配置,你必須知道的事,僅反映作者意見,不代表本社立場。

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關鍵字:觀點國際房價產業
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