全國歸戶，囤房族恐「去新換舊」 

此次修法將歸戶方式改為「全國歸戶」，從稅制的角度來看，是正確的。 

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，修法前，一些囤房族會利用地方稅收的稅率差，在特定區域囤房，按修法前的囤房稅算法，台北市最高稅率為3.6％。

一個在台北有三戶房的民眾，三戶均可自住的1.2％稅率計算；在台北有五戶的民眾，前三戶以1.2％稅率計算，後兩戶則以2.4％的稅率計算；如果在台北有六戶房，前三戶為1.2％稅率，後三戶的稅率則一律以最高的3.6％計算。 

若該民眾在全台有六戶房，三戶在台北市，另三戶位於最高稅率僅1.5％的台中市，可以將稅率較高的台北市三戶房，以自住的1.2％稅率計算；另三戶在台中的房屋，就算設為非自住，稅率也僅1.5％。 

因此，依舊制，炒房者很容易合法避稅，未來改為全國歸戶，上述案例中的民眾，不論房屋位於哪個縣市，一律只有前三房，能享有1.2％的自住稅率，後三房就得乖乖以4.8％的最高稅率繳稅，亦即多屋族未來的囤房成本，將明顯大增。 

圖／囤房稅2.0修法將歸戶方式改為全國歸戶。取自Unplash。攝影者jimmy liao。（示意圖）

只是徐佳馨也提醒，台灣游資氾濫，有錢人沒太多投資管道去化資金，比起被騙還不如買房，因此，新法能抑制多少囤房量能？她持保留意見。 

目前房屋稅的計算公式是：標準單價×面積×折舊×地段率×稅率，由於早期工程造價低，再加上折舊，以台北市大安區的一棟老宅為例，一年房屋稅不過1萬餘元，「調增十倍，屋主可能都不怕。」

但對新房就有一定的影響，一棟在內湖新建的30坪電梯大樓，一年房屋稅就至少6萬元。因此，不排除囤屋族會採「去新換舊」的模式，繼續囤房。 

房市還有20年，才會迎來少子化寒冬 

「這幾年政府會打房失能，與整個大環境丕變，脫不了干係，」徐佳馨表示，台灣市場的資金水位已非2000年以前能比擬，加上現今資訊流通快速，面對政府打房，資產一族總是兵來將擋、水來土掩。

反倒是政府打房手法，翻來覆去不脫緊縮銀根、增加持有成本與轉移成本，以及限制交易，全是閉鎖式老套，根本難以抵擋來勢洶洶的買盤。 

尤其這些年，歷經2008年的遺贈稅調降、新冠肺炎期間的全球大印鈔，加上政府獎勵台商回台投資，「市場上充斥著資金大鱷，且都不是我們當年想的那種小池子，水多到滿出來。」

圖／修法可能讓囤屋族會「去新換舊」的模式，繼續囤房。取自Unsplash。攝影者Dan Gold。（示意圖）

徐佳馨以一客戶為例，近期賣掉一個工廠就獲利上百億，「可以把整個帝寶買下來做都更，你說扯不扯。」這，只是近年數兆資金回流台灣的縮影。 

再從人口結構來看，少子化到底會不會衝擊房市？畢竟，台灣少子化元年落在2000年，當年出生人口為26萬，隨後一路走低來到13萬，但台灣平均購房者年齡約45歲。

這個年齡層，都還是台灣高出生率年代的族群，因此要等待少子化族群取代人口紅利族群，恐得再20年。 

黑數眾多，上路後房租恐要再漲一波 

囤房稅2.0版，政府的美意是要鼓勵多屋族賣房或出租，以抑制建商一直蓋房、炒房，但不少專家認為，政府根本劃錯重點！專家甚至預言，新制上路後，搞不好反而推升房租行情。

馨傳不動產智庫執行長何世昌就示警，台灣租屋市場未申報的「黑數」多，囤房稅開徵後，房東勢必轉嫁給房客。 

以台北市大安區30多年的老公寓為例，在1.2％稅率下，一年房屋稅約在1萬餘元，若房屋持有人為多戶囤屋，達到4.8％的標準，換算下來，房屋稅將漲至近5萬元，等於一年多出3萬多元。

如果這戶公寓租金一個月3萬，多出的囤房稅除以12個月，每月約3000元，房東大可順水推舟，以漲租一成轉嫁給房客。 

為何租屋市場未申報的「黑數」如此猖獗？同樣以上述大安區老公寓為例，房東每月3萬元租金，一年實收36萬元，若用不需任何證明文件的「必要費用直接扣除」計算，實際租賃所得以全年實收租金57％計算，年租金收益為20.52萬元。

圖／專家預言新制上路後，反而將推升房租行情。取自Unsplash。攝影者Lisanto李奕良。（示意圖）

倘若房東所得稅級距因此跳升為30％，光是這筆收益就得繳到6.1萬，當然沒有人想申報。 

「更遑論一些資深逃稅者，一旦現在誠實報稅，反倒會被國稅局追稅五至七年。」徐佳馨直言，對多房族來說，囤房稅2.0上路後，怎麼算，都是逼房客吞下去最划算。

大城市的租賃市場供不應求，加上租金所得得併入所得，讓租金難以被識別，都使得房東漲租，成為應對政府囤房新制的最佳抵禦武器。 

而無論這次的新法有沒有效，根據行政院預計的修法期程，囤房稅2.0爭取在今年底送出立法院，預定明年7月正式上路，2025年5月正式開徵。看來，年輕人想要享受到居住正義，恐得再等一等了。

《遠見》原文連結：https://www.gvm.com.tw/article/104948

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