近年談台灣城市發展，討論焦點多半集中在以台積電為代表的科技產業效應。半導體產業透過就業機會與供應鏈聚集，快速帶動人口移動、住宅需求與公共建設，對城市成長產生了高度可見的影響。但從城市重劃的角度來看，一座城市能否長期運作，關鍵往往不在於產業本身，而在於人留下來之後，生活是否有被妥善安置。

生活才能支撐城市運作

筆者認為，在長期的國際城市交流經驗中，無論是紐約、倫敦或東京，真正支撐城市持續運作的，從來不只是產業聚集，而是日常生活是否有穩定、可重複使用的承載結構。

在這些城市的交流與觀察中，可以清楚看到，大型商業地產多半被視為「生活節點」，而非單一的消費設施。商場往往與交通系統、辦公區、住宅區與公共空間高度整合，成為城市日常運作的一部分，而非獨立存在的商業開發。

進一步分析，真正改變城市結構的，並不是短期營業額，而是是否能形成穩定、反覆出現的人流行為。只要人們願意一再回到同一個空間，交通動線、住宅選址與土地使用，自然會開始重新配置，城市結構也隨之調整。

圖／台積電，張智傑攝。

三井百貨體系銷售規模超過250億、新莊宏匯破80億，已是成熟商業區

以日本三井不動產在台灣的布局為例，依據公開資料，其旗下多座大型商場近年全年合計銷售規模已超過新台幣250億元。這樣的量體，與東京成熟商業區的發展經驗高度相似，重點不在於規模大小，而在於是否具備長期承載穩定人流與生活行為的能力。

在北台灣，新莊副都心的宏匯廣場，則呈現出另一種清楚的城市演化路徑。其年營業額已達新台幣 80 億元以上，並與捷運系統、辦公聚落與住宅開發高度連動，使原本以重劃為主的區段，逐步轉為可生活、可停留的城市節點。

我認為，這樣的影響並不只限於副都心本身，對周邊塭仔圳重劃區的發展節奏與生活定位，同樣產生外溢效果，提前形塑人口進駐與生活想像。

圖／新莊宏匯廣場，取自新北市觀光旅遊網。

至於中部市場，漢神百貨進駐北屯後，對台中14期重劃區的影響，並不只是商業機能的補強，而是為重劃區提前建立明確的生活重心。這類「先形成生活節點、再吸引人口」的發展節奏，與東京郊區型城市擴張的經驗高度相似。