社宅抽不到、房價買不起？桃園市首創「可負擔住宅」助青年成家

桃園市是六都中人口增加最快的城市。隨著產業聚落發展、重大交通建設推進，卻也同步推升房價與購屋門檻。面對高房價帶來的居住壓力，桃園市政府率全國之先，推出「可負擔住宅」制度，希望在社會住宅與自由市場之間，提供「自住但不炒房」的可負擔住宅，讓無法在市場自力購屋的年輕人，也有機會在桃園安心成家。

桃園市長張善政6月4日出席行政院會表示，市府檢視現行住宅政策發展，除了持續興建社會住宅外，還需積極補足跨至自由市場高房價的政策空缺，照顧無法自力購屋的年輕族群。桃園站在台灣城市發展的關鍵十字路口，願意擔任實施可負擔住宅的馬前卒，成為制度試辦城市。

不同於社會住宅的「只租不賣」，「可負擔住宅」是「只賣不租」，讓符合資格的民眾有機會成為屋主，但透過制度設計，避免住宅淪為投資標的。

在桃園市政府的都市規劃下，可負擔住宅將優先導入捷運及鐵路場站周邊整體開發區，結合TOD（大眾運輸導向發展）理念，要求開發商透過容積回饋捐建住宅。這些捐建給市府的住宅，將由政府以低於市價、符合薪資合理負擔範圍的價格，優先出售給符合資格的年輕婚育家庭。

圖／桃園市政府規劃以「TOD+整合住宅政策」，建構地方生活圈，釋出可負擔住宅助青年成家。桃園市政府提供。

可負擔住宅以「住宅去商品化」為核心目標，買賣皆採「固定總價」模式，不因市場行情波動而增值套利。未來屋主若有換屋需求，也須以原價加計政府認可的合理調整後，回售給政府或轉售予符合資格者，建立「政府可控價格」的封閉式交易機制，確保住宅回歸自住本質。

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為保障交易安全，桃園市府正在研擬信託機制管理產權，並規劃建置「可負擔住宅再出售媒合平台」，協助承購人依法、透明辦理再出售作業，兼顧個人權益與公共資源管理。

張善政表示，《可負擔住宅興辦管理自治條例》草案歷經逾百場研商會議，邀集不動產、金融、地政、法律等領域專家學者與業界代表參與討論，並與中央相關部會就信託法規、稅制優惠及政策性貸款等議題進行討論，初步已獲正面支持與肯定。

今年5月29日，桃園市議會無異議三讀通過可負擔住宅自治條例，並同步函報行政院，盼儘速核定實施。6月4日，張善政更親赴行政院會，請求行政院支持並加速協助核定自治條例。

桃園市政府規劃，首波將以航空城安置住宅餘戶轉作試辦，優先釋出107戶可負擔住宅。申請對象將以設籍桃園滿1年、25歲至44歲、育有或懷有未成年子女的市民為優先，且家庭成員須符合無自有住宅條件，盼優先照顧有實際居住需求的年輕家庭。

張善政強調，107戶只是首波可立即釋出的數量，並非全部的可負擔住宅數量。未來捷運場站周邊整體開發區及都市更新案件，都將強制要求開發商提供可負擔住宅，預計至2030年累積釋出1,000戶，並朝每年穩定提供500戶的目標邁進，讓供給隨城市發展持續增加。

圖／桃園市規劃中的可負擔住宅地點。取自可負擔住宅網。

除了可負擔住宅，桃園近年也持續擴大社會住宅供給，並強化包租代管政策。

目前，桃園市已完工14處社會住宅、7處興建中，另有17處規劃設計中，預計未來可提供超過6,900戶社宅，並以2030年達成1萬戶為目標。若加計已入住、興建中與規劃中的案件，全市共有37處基地，預估2030年將有近1萬1,000戶社宅。

這些社宅不僅提供居住空間，也設有長照、公共托嬰、社區活動中心及弱勢支持服務等全齡照護機能，希望成為鄰里的公共服務核心。

在包租代管政策方面，桃園累積媒合戶數已突破2萬7,312戶，居全台各縣市之冠。桃園市府更首創「線上申請電子化系統」，讓房客、房東可輕鬆查詢包租代管物件與委託服務商。

為兼顧社會福利與財政永續，桃園去年也率全國之先，發行首檔結合「社會住宅」與「捷運建設」的可持續發展政府債券，以12億元、兩年期、1.6%利率籌資，不僅節省財政成本，也展現地方政府推動永續建設的創新作為。

桃園市財政局強調，債券資金將同時投入捷運系統及社宅住宅，透過低碳運輸設施，實踐減碳目標、提升交通效率、促進城市發展，解決青年及弱勢族群居住問題。