台積電至日本九州熊本設廠，帶動周邊房地產投資熱潮，當地卻因出租公寓、住宅大量興建，已出現供給過多、乏人問津的情況。美國商業不動產投資師協會日本支部主席小嶋啓一提醒，台積電效應不代表周邊所有房地產都具有價值，投資人應納入交通、水電、土地使用、租戶與退場條件，進行審慎評估。

世界不動產聯合會（FIABCI）國際商貿代表團日前於台中舉行「城市新未來」國際論壇，邀集各界專業人士討論城市發展與房地產趨勢。小嶋啓一亦受邀分享台積電對九州房地產市場的影響。

他首先指出，台積電佈局的投資金額超過200億美元，預估將創造超過3400個工作機會，並於每月產出超過10萬片12吋晶圓。而大型資本在工業廠房的投資，會延伸至其他房地產需求，顯示「這項指標性投資正在重塑整個區域經濟。」

不過，這不代表台積電周邊就是投資熱區。小嶋啓一指出，影響區位條件的因素包括實際交通時間、道路環境、土地使用分區，以及水電等基礎設施。

他強調：「可投資市場並不是以台積電晶圓廠為中心的半徑範圍，而是由通勤、公共設施及基礎建設所構成的網絡。」

台積電在九州形成「分散式生態系」

小嶋啓一進一步指出，台積電並非形成單一城市的產業聚落，而是在九州形成「分散式生態系」。熊本作為製造業核心（manufacturing anchor），其他地區則扮演互補角色──福岡以設計、金融與新創為主，長崎、大分縣以元件與零組件為主，宮崎縣、鹿兒島則涵蓋能源、電子與物流。也因此，台積電帶動的房地產商機分散在九州各地。

值得注意的是，台積電雖然帶動熊本地價，但房地產供給的增加幅度恐大於需求。以台積電所在的菊陽町為例，小嶋啓一說，當地地價曾一度上漲30%，漲幅排名日本第二，但當地過去5年人口僅成長約0.2％，未來數十年預估增加人口約10％。當房地產供給持續增加，如何做出差異化產品，就成為市場要面對的問題。

小嶋啓一分析，當地結構性需求較強的房地產共有4類。首先是企業住宅（Corporate Housing），須具備家具、雙語服務及彈性租約；其次是輕工業，包括供應商工廠、實驗室與服務型工作坊；第三是物流，服務時效性的零組件以及倉儲需求；最後是旅宿，來自供專案團隊、供應商以及長期停留的訪客。

圖／台積電熊本廠位於九州熊本縣菊陽郡菊陽町。照片為遠見資料照，羅之盈攝。