遠距工作盛行人口從市中心移至郊區,出現經濟學所稱「甜甜圈效應」,舊金山、聖荷西逐漸成為「科技空城」

市中心被掏空「甜甜圈城市」盛行!加州舊金山人口外流衝擊房市

市中心被掏空「甜甜圈城市」盛行!加州舊金山人口外流衝擊房市 圖/取自Unsplash,攝影:Carles Rabada。
作者:郭一
日期:2022-07-31

你能想像市中心鬧空城嗎?後疫情時代影響百工百業,更悄悄牽動城市發展型態。新冠肺炎疫情期間盛行「居家上班」,許多科技業徵才都會註記遠距工作;然而,當勞動力不受企業總部地點束縛,許多地方居然因為人口逐漸外移,出現經濟學所稱的「甜甜圈效應」,人口從市中心轉移至郊區,舊金山、聖荷西等科技城逐漸成為「科技空城」。

市中心空了!知名企業陸續搬家

根據媒體引述報導,芝加哥聯邦準備銀行(Federal Reserve Bank of Chicago)一份報告證實這波出走潮越來越夯,疫情期間全美人口外移的排名,第一名是伊利諾州,排在第二的是加州。

另外,加州「信使新聞」(The Mercury News)也報導,疫情爆發以來,加州大型城市人口外流嚴重,矽谷聖荷西的人口自2013年來,第一次滑落百萬人以下,舊金山則減少3%居民,洛杉磯的人口同樣逐步下降。

其實,加州人口外移已非新鮮事。房地產經紀公司「Redfin」首席經濟學家Daryl Fairweather接受訪問表示,人才加速出走是疫情的副產品,加上就業市場靈活度提升,勞動力可以到處分散,所以大型科技公司如甲骨文(Oracle)、特斯拉(Tesla)都把總部搬離加州。

總部位於舊金山的社群媒體推特(Twitter)今年3月甚至宣布,5000多名員工擁有「永遠」全時段居家上班的選項,也就是說,即便疫情結束,遠距工作仍會持續存在。

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取自Unsplash,攝影:Daniel Abadia。圖/取自Unsplash,攝影:Daniel Abadia。

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人口外移至郊區,房產市場成經濟發展關鍵

大型城市人口外移,「甜甜圈效應」應運而生。所謂甜甜圈效應是指人們從市中心搬到郊區或其他地方,都市人口減少,如同甜甜圈中間鏤空;而「甜甜圈周邊」是指圍繞城市郊區和大都會周邊的小城市,根據統計,美國有許多郊區住著一半時間進辦公室、一半時間在家的複合式工作(hybrid)上班族,或是全時段居家工作者。

不受時間、空間限制的全時段居家工作成為科技業徵才的優異條件,只是,大城市居民持續出走,「甜甜圈效應」加劇,房地產市場、人口結構和企業格局都會有重大變革。

取自Flickr,攝影:rulenumberone2。圖/取自Flickr,攝影:rulenumberone2。

根據舊金山灣區房地產資料顯示,灣區房價幾十年來不斷上漲,疫情以來更是驚驚漲,但漲勢並非平均分配,原本做為工作重點區域的市中心已非人們居住首選,而是逐漸遷移到寬闊的郊區環境。

全球各大城市的市中心房價越來越高,近年來則有越來越多地方出現推案往都市外圍擴散的情況;不過,甜甜圈效應對於房市卻可能造成反推的拉力。

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以日本為例,建商20年前鼓吹民眾「市中心太貴,應該到郊區購屋」,但房產泡沫化的20年後,市中心與郊區房價「都很便宜」,民眾寧可購買市中心房屋,也不想搬到郊區。

這個現象其實也發生在台灣,郊區充滿大量建案,幾乎是超額供給,雖然自住的剛性需求仍高,房子看似售罄,但許多人都是買房投資。

取自Unsplash,攝影:Ragnar Vorel。圖/取自Unsplash,攝影:Ragnar Vorel。

但專家也提醒,房地產市況好,投資置產用以撐盤;一旦市場轉弱,投資置產者大可雙手一攤,把爛帳丟給銀行,建商、銀行甚至可能倒閉,劣化整體經濟。

城市與經濟發展的推拉,政府、企業都要慎思

「甜甜圈效應」也發生在商圈發展。新北市政府就曾召開記者會,指台北市的中心商圈逐漸退燒,因為許多業者被高租金趕跑;新北市則順勢籌組「產業發展諮詢委員會」,力拚招商一條龍政策,積極號召品牌業者、產業轉往新北市拚經濟。

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「工作在哪裡、家就在哪裡」的觀念已經改變,集中的經濟型態,因為一場肺炎疫情出現變化,如何在穩定經濟基礎的同時,達到內外平衡,主管城市發展的政府單位與聘僱專業人才的企業,都得慎思。

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關鍵字:國際
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郭一

郭一

城市學特約記者。

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