同步，對房市供給端而言，市場現實又更為殘酷。陳志聲指出，許多建商並非不想踩煞車，而是根本沒有退路。
原因是土地融資往往伴隨明確的時程，一旦在18個月規定期限內未取得建照、未動工，貸款資金就會被回收一成；反之，只要啟動工程，貸款條件才能往前推進，並多取得一成。於是，就算銷售不順，建商仍要「硬著頭皮動工」，避免銀根就此被抽走。
圖／賴永祥攝。（示意圖）
讓台灣建商哀鴻遍野的「土方之亂」是什麼？
而這樣的壓力，近年又疊加另一個2026營建新制帶來的變數——「土方之亂」。
2026年1月1日，政府「營建剩餘土石方全流向管制」正式上路。雖然中央立意良善，但在台灣土資場、棄土場量能嚴重不足、地方政府配套尚未完備的情況下貿然上路，實務現場當然全面失序。
不僅合法收土場域不足，土石業者還紛紛拒收，導致營建工程無法推進，公共工程與民間建案同步停擺，實務上已形同一場人為製造的「土石之亂」。
圖／取自Unsplash。（示意圖）
台中每立方米收費暴漲千元、桃園衝3千！精湛建設董座：土方成本恐破億失控
對此，陳志聲也從第一線觀察出發，具體說明房市現場正承受的實質衝擊。其中，最直接、也最具爆發性的變化，正來自土方處理成本的急遽攀升。
如以中部市場為例，他神情凝重地指出，台中近來土方處理費用已出現明顯跳漲，單位「每立方米」近期普遍上調約1000元；若土方必須轉往北部處理，成本壓力更為驚人，桃園地區每立方米價格多已站上3000元以上，且仍持續走高，短期內看不到回落跡象。
圖／取自Unsplash。（示意圖）
更關鍵的是，陳志聲無奈表示，這並非單一費用項目的上漲，還是整體制度下，層層疊加的高額成本。
畢竟，建案土方「載出去要錢、送進合法場域也要錢」，除了清運費與處理費同步墊高，合法場域有限亦迫使運輸距離拉長，連帶推升油料、人力與工期等隱性成本，造成建商全面性的壓力。
循此，若以中大型建案動輒數萬立方米的土方量來估算，陳志聲坦言，相關費用往往在短時間內就可能累積至數千萬元；一旦案量規模再放大，整體工程的土方處理成本，甚至有逼近億元的風險。
面對這樣的高成本水位，中小型建商首要難題早已不只是利潤被壓縮，還實質牽動工程推進的節奏與資金調度的彈性，讓陳志聲不禁直言「制度造成的負擔真的太沉重了」，彷彿是一場長期失控的建商耐力賽。
限貸令＋工期壓力雙殺僅賣零星戶數！大建案為何超怕實價登錄「見光死」？
於是，在資金限縮與工期壓力的夾擊下，建商對於「實價登錄」的態度也成了一場心理戰。尤其當一個案子總戶數動輒2、3百戶，實際成交卻只有零星數戶時，若建商選擇登錄，市場很快就會從公開資訊中看穿去化速度，使案場被貼上「賣不好」的標籤，導致後續銷售更加困難。
而這現象，也讓陳志聲只能搖搖頭感嘆表示「這是建商面對現實壓力所做的權衡之計。」特別是在整體買氣轉冷、推案節奏放慢的時候，一旦登錄數字攤在陽光下，銷售節奏的落差就會被無限放大，連帶影響銀行、投資人與買方信心。
圖／取自Unsplash。攝影者Scott Blake。（示意圖）
也正因如此，市場才會出現各種揣測。有些同業看到尚未登錄的案子，可能會推斷「只是慢推」或「還沒正式開賣」；但一旦數字揭露，所有猜測便立即現形，案場處境也隨之被定型。
所以陳志聲強調，若只從單一登錄數字判斷案場成敗，很容易忽略背後難以訴說的結構性環境壓力。也許各界真正該關注的，不只是建案「賣了幾戶」，而是為什麼在資金、政策與成本同時收緊的情況下，房地產市場會被迫走到這樣一個進退維谷的位置。
台北「陶朱隱園」迎房市冰河期也不降價？陳志聲揭秘頂級建案無懼反轉關鍵
當然，在整體市場承壓之際，還是有像台北信義區「陶朱隱園」這類指標性個案，即便銷售趨緩，依舊「禁得起」市場反轉的考驗。
對此，陳志聲從財務面切入，剖析這類頂級個案從一開始就採取與一般建案截然不同的布局策略。即無論是土地取得時間較早、成本基期相對低，亦或整體開發過程，「陶朱隱園」本來就未高度依賴高成數的融資，所以就算市場轉冷，也不必面臨「現金流斷裂」的生存壓力，更不用降價求售，自然成為市場結構差異下的少數例外。
圖／台北市信義區豪宅「陶朱隱園」。取自陶朱隱園官網。
而這樣的思維，正與陳志聲個人的財務策略一脈相承。他坦言，自己向來不習慣「借錢」經營，即便銀行利率再低，貸款終究還是成本，若沒有足夠把握讓資金報酬率高於利息支出，那「寧可不借」。
也因此，精湛建設多年來始終維持低負債、甚至零負債的財務結構。於景氣順風時，這樣的選擇看似保守，少了快速擴張的爆發力；可當市場、資金與政策同時收緊，這份克制反而成了最重要的緩衝墊，讓公司得以穩住節奏，不必為了現金流而妥協產品定位。
圖／精湛建設陳志聲董事長。黃菁慧攝。
「國際台中會」媲美美國比佛利山莊！精湛建設用「不借錢」打法走冷市新路
而當資金結構愈單純，精湛建設便愈能走上一條與主流市場截然不同的道路。即多數建商在競逐規模、追求去化速度之際，陳志聲能選擇長期深耕客製化、低密度的高端住宅市場，刻意避開大量預售與高度槓桿的經營模式，轉而以時間換取品質與信任。
如精湛建設於台中北屯頭嵙山打造的「國際台中會」，作為全台第一個以客製化為核心的豪宅聚落，首期1.5萬坪土地一推出便全數售罄，且買主多為中台灣上市櫃企業主，甚至出現單一客戶一次購入上千坪土地的案例，單筆交易金額動輒破億元。在冷清房市中，這樣的成交節奏形成了強烈對比。
而且隨著「國際台中會」第二期啟動，市場反應依舊熱絡。甫開賣不久，便吸引超過30組企業客戶前來實地參觀、選地規劃，呈現出與一般推案截然不同的銷售生命力，也顯見高端市場並非消失，而是以另一種形態存在。
圖／國際台中會第二期中，雲品國際規劃引進米其林美食餐飲團隊，提供頂級私廚服務。精湛建設提供。
更特別的是，這處由精湛建設攜手味丹集團聯手開發的計畫，非傳統意義下的豪宅推案。因為「國際台中會」採取的是「自地自建、量身訂做」方式，讓每位屋主都能在充足的土地尺度與高度彈性的規劃條件下，親手完成心目中的理想居所，不再只能被動的選擇住處。
所以當台中頭嵙山環境靜謐、交通條件又十分成熟，既能遠離市中心的喧囂，亦保有與城市連結的便利性，自然可望成為台中企業主眼中，兼具隱私性與象徵性的宜居據點。
也應證陳志聲對金字塔頂端客群輪廓的觀察，即這類買主多半不以貸款為前提，購屋本質上非投資行為，而是人生階段的重要決定，也是對生活方式、空間尺度、價值品味，乃至家族傳承的具體實踐。所以陳志聲總形容自己「不是在賣房子」，是在為高端客群量身設計「夢想家園」。
圖／國際台中會位於台中北屯頭嵙山上，環境清幽。精湛建設提供。
全台首個客製豪宅聚落！國際台中會自地自建，頭嵙山成人生勝利組夢想家園
循此，為回應這群企業主高度個人化、且無法複製的需求，精湛建設逐步發展出一套「一條龍」的垂直整合模式。即從建築設計、施工管理到最終交付，皆由團隊統籌完成，讓客戶無須再自行整合建築師、機電、景觀與室內設計等不同單位，避免因溝通斷層而犧牲品質。
也因此，在「國際台中會」的開發過程中，陳志聲幾乎事必躬親，親自參與每一個關鍵決策。從基地條件、車行與人行動線，到風水考量與空間配置，他都與客戶反覆討論、逐一調整，直到設計真正貼近對方的人生想像。
圖／精湛建設台中會。精湛建設官網提供。
像是陳志聲就透露，有企業主要求在庭院中預留一個一米半深的大樹穴，只為移植珍藏多年的樹葡萄；也有人希望住宅能具備防災安全屋的功能，在災難發生時仍可獨立生活十天；另外還有客戶期待規劃專屬保險櫃、酒窖、錦鯉池，甚至是可紓壓的按摩大浴缸。種種看似零散的需求，實則都指向同一件事：住宅不只是居所，而是人生價值與生活方式的延伸。
「我接觸這些企業主後才發現，每個人心中都有一座夢想城堡，只是過去很少有建商願意陪他們把夢想做完。」所以對陳志聲而言，精湛建設所要扮演的角色，正是那個願意長時間投入、陪客戶一步步把想像落實成現實的夥伴。
圖／精湛建設總經理陳志聲。精湛建設提供。
因此，當「國際台中會」展開第二期開發，陳志聲的規劃不只延續住宅本身，還進一步補齊生活與社交機能的拼圖。
如建設團隊就邀請雲品國際進駐，規劃五星級溫泉Villa與米其林餐廳；同時，原來的「心之芳庭」婚宴會館也轉型為高端戶外婚宴場地，使整座園區的功能性，一次兼具社交、休閒與生活儀式感。
而放眼國際，「國際台中會」這樣的發展軌跡或許並不陌生。因為無論是美國洛杉磯的「比佛利山莊」、香港的「半山」，還是中國上海的「佘山」，皆可見相似的脈絡，即當城市發展趨於成熟，頂級企業主通常會不再眷戀嘈雜、密集的核心商業區，而是逐步移居郊區山林，形塑新的高端住宅聚落。
所以在台中，這條路徑也無疑正在成形中。隨著城市核心北移至七期新市政中心，頭嵙山憑藉其低密度地貌與完整腹地條件，勢必會順勢成為下一個高端聚落的落點。
從七期到大肚山，市場看衰搶先佈局！陳志聲憑遠見穩居台中紅海金字塔頂端
其實，身處台中這樣競爭最激烈的不動產紅海，精湛建設之所以能顯得格外低調而穩健，長年穩居金字塔頂端位置，關鍵不在於追逐風口，而在於陳志聲慣用更長的時間尺度來做出決策。
尤其回顧精湛建設發展的軌跡，從七期到大肚山，陳志聲多次都在外界抱持觀望態度，甚至普遍看衰的時刻率先進場布局。如1997年台中七期根本尚未成形，還是一片荒煙蔓草，陳志聲便在眾人質疑聲浪中進場開發；直到10年後，外界才終於意識到七期的戰略地位。
圖／國際台中會的豪宅採自地自建模式，為買家量身打造客製化豪宅。精湛建設提供。
隨後，陳志聲又將目光轉向大肚山，透過「台中會」三期的推進，成功把原本不被看好的蠻荒丘陵地，轉化為頂級富豪聚落，其中，更不乏重量級的企業家家族入住。
更值得一提的是，不同於多數平地建案必須面臨龐大的土方開挖與外運壓力，「國際台中會」是由地面起造的，幾乎不涉及深層開挖工程，也因此在近年營建新制引爆的「土方之亂」下，反而成為少數不受土方去化瓶頸掣肘的案例之一。
由此可見，陳志聲能率領精湛建設一次次提早進場、耐心等待，並非憑直覺下注，而是一套建立於時間與結構之上的理性市場判斷力。
圖／精湛建設董事長陳志聲。黃菁慧攝。
所以，即便當前的房市資金、政策與成本三股力量同時拉緊，市場普遍選擇縮手，他依舊能維持既定步調，因其經營之道，從來就不靠短期的行情支撐。
如此節奏，亦反映於專訪當日，陳志聲還親自下廚，端出一道道口味細膩、做工講究的料理。但他卻不刻意張揚，只是安靜地把事情做到位。那份從容，猶如重現當年他排除眾議，大膽宣布進軍大肚山時的樣態：不等市場給出答案，自己早就清楚想走的方向。
也正因如此，在一個多半以利潤與速度為導向的產業裡，陳志聲始終沒有隨波逐流，而是以時間換取價值，靜靜走在市場最前端
👉 加入城市學 LINE 官方帳號，追蹤 IG ，最新城市議題不漏接！
圖／精湛建設台中會。精湛建設官網提供。 
圖／取自Pxhere。（示意圖）
圖／胡華勝攝。（示意圖）
Just For You 